城市流浪、乞讨人员管理初探/熊晓峰

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 18:19:47   浏览:8128   来源:法律资料网
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城市流浪、乞讨人员管理初探

熊晓峰

2003年8月1日,《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》正式取代《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》生效。《救助办法》的制定是一个进步,使一些确因生活困难而流浪的乞讨人员得到了有效的保护。但因种种原因,在执行中却遭遇了一系列难题。一些大中城市繁华路段的流浪乞讨人员数量大增,与现代化大城市发展不相适应,影响城市形象,影响市容,又严重危害城市社会治安秩序,人民群众反映强烈。为了提高城市的管理水平,加大对弱势群体的救助,有必要对城市日益增多的乞丐进行管理和控制。问题是对于流浪乞讨人员究竟该怎么进行管理?对于拒绝政府救助的流浪乞讨人员,目前管理中缺乏法律依据和执法手段,成为一个新的管理盲区,如何对流浪乞讨者进行管理,这已成为全国各城市的一大难题,亟待从政策上、法律上和管理上加以解决。
我们看到,从去年12月份开始,全国很多地方相继设了“禁讨区”,合肥市等地还通过报纸发表《致全体市民的公开信》,劝导市民不要直接向乞讨者施舍。在各地陆续出台了一些限制乞讨的规定措施后,对于乞讨是否一种权利、限制乞讨是否侵犯人权议论纷纷,对于流浪、乞讨是否属于人权,是否只有宪法明文规定的权利才属于人权,宪法未规定的不属于人权等等展开了讨论,这些问题已超越了单纯的法律层面,不是本文所能探讨的。但对于流浪、乞讨是否属于一种权利,实质上已不是一个问题。国务院颁布的《救助办法》明确了对于此类人员是自愿救助,虽没有在文字上明确地指出来,但其所隐含的意义明白无误地表明了流浪、乞讨不是犯罪、流浪乞讨行为不属于法律法规禁止的行为,既然法律法规不禁止,实际上就是默认了此类行为的存在的合法性。
在由计划经济转向市场经济转轨的过程中,要求政府转变职能,由管理型向服务型转变,实现小政府、大社会,通俗地说就是该管的管,不该管的不管,所谓该不该由政府管,也就是脱离了政府的监管是否还能自行正常运转。通过经济体制改革,我们已认识到经济运行过程中政府不宜过多地介入,而实际中对于社会事务总还认为离了自己不行,热衷于设立各种各样的机构、办公室加强管理,实践证明,机构的增加、人员的膨胀并不带来所预期的理想效果,甚至起了反作用,就拿收容遣送办法来说,本来是针对盲流的,在实践过程中却逐渐异变,甚至成了创收的工具与手段,直至产生了孙志刚事件。我们返过头来再说,即便以收容遣送办法这样简便的程序、严厉的手段都没有杜绝流浪、乞讨现象,反倒愈演愈烈,现在我们又怎么能期望在所划定的区域内能杜绝流浪、乞讨行为呢?从广州等地的实施情况看,效果并不理想,这些人或者跟你打游击,你来我走、你走我来,你总不能每天24小时都蹲在这里吧,或者干脆就不理踩你,你又能奈我何,反正你又还能强制把我拖走,也难怪会有人提议要恢复强制手段了。现在的职业乞讨人员,肯定不是“生活无着”的,他们当然不会“自愿地”接受“救助管理”,因为这等于断了他们的财路。而需要救助的,要不就是并不承认自己是“无家可归的流浪乞讨人员”,要不就是救助管理并不能解决他们的实际问题,反而使他们受到束缚。还有一部分人,譬如走失的精神病人、痴呆老人,以及离家出走的孩子,他们都是没有行为能力或没有完全行为能力的,他们又怎能“自愿地”接受救助呢?所以,呼吁市民不要施舍是不解决问题的。同样,这些地方出台的限乞规定可能会同禁放鞭炮的规定一样最终成为聋子的耳朵—摆设,因为根本不具备可操作性。
对于这个人群的救助是当务之急,救助管理办法的出台就是这样一个转变的开始。它是一个更加有人文关怀的制度。它意味着对于流浪乞讨、无业人员不再以清理为目标,而是以救助为原则。对于目前出现的问题,也使我们必须认真思考这样的问题:在城市管理必须以人性化管理、以尊重人权为基础的时候,如何才能更有效地维护社会治安。城市管理与被管理者始终是一对矛盾,如何解决这个矛盾?首要的是要依法进行管理,重要的是要体现人文关怀、文明形象。国家颁布的《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》,将生活无着的流浪乞讨人员由原来的遣送改为救助,这一改变不仅体现了人文关怀、社会进步和法制的完善,而且也体现了对生活无着的流浪乞讨人员的人格尊重。
转变城市管理观念,最核心的问题之一就是如何看待这部分人群的存在。首先要解决的是出于形象考虑还是基于人道主义。我们不能认为,城市中出现乞丐,出现外来的无业人员,就一定要清理收容,以维护城市秩序。这只能是一种暂时的办法,解决的也只是表面问题。
转变城市管理观念的根本一点就是以人为本,在依据法律法规进行城市管理的同时充分显示对人的尊重。黑格尔所说的“存在即合理”引发了无数的证明与反驳,仁者见仁、智者见智,我们虽不能认定凡是存在的都有其合理的一面,但它至少说明了任何事物都有其存在的理由。在几乎所有的社会里,都存在着乞讨的现象。甚至在美国等一些社会保障体系比较完善的国度里,也存在一个文化乞丐沿街乞讨的现象。我国是一个有着悠久文化传统的国家,而千百年来的乞丐文化也同样源远流长,民间对于乞讨现象大多数还是能够接受的。流浪、乞讨的历史非常漫长,要考证其起源几乎不可能,“嗟来之食”的故事说明至少在春秋战国之时这种现象已较常见。流浪乞讨虽然始终是一种边缘行为,但没有哪个社会明确宣布其为非法;在社会危机时期,比如大灾之年,它更是正常社会体制的必要补充,中国古代正史中就多有“流民就食”的记载。在中国历史上,由于流浪、乞讨人员的大量聚集常常引起较大的社会动荡,历朝历代都较重视对流浪、乞讨人员的管理,但官府不直接出面,通过非官方渠道进行管理,我们在《三言两拍》中常见的团头即是乞丐头,他要向官府负责,担负起管理乞丐的职责,用现在的话来说就是行使民间组织的自治职能。新中国建立以后,流浪乞讨和卖淫嫖娼之类“丑恶的社会现象”一起被消灭,“收容遣送”应运而生,“收容遣送”形成于计划经济年代,那时候,每个人都是一颗“螺丝钉”,把你拧在哪里是不准随便挪动的。但即便在严格限制人员流动的年代,也由于自然灾害等原因流浪、乞讨人员从未真正杜绝过,还有的基层组织出具介绍信为外出流浪、乞讨提供证明。
但是,改革开放以来,尤其是对人口的流动迁徙逐渐开禁以后,这项制度就渐渐失去了其存在的基础。20世纪80年代以后,普遍推行了“大包干”为主的联产承包责任制,实施了身份证制度,废除了商品粮制度,阻止农民流动迁徙的制度性障碍已经越来越弱。如果说在城里还有许多使他们难以安身立命的条条框框,但在农村已经没有任何阻止他们外出的有组织的力量。《收容遣送办法》是1982年基于当时的国情而制定的,主要内容是对城市中的流浪乞讨人员实行强制性的收容遣送。这项制度在保护流浪乞讨人员基本生活权益方面曾经发挥过积极的作用,但随着社会的发展,收容遣送的运行机制和管理方式已不适应实际的需要,再加上一些地方违规操作,将适用对象从城市流浪乞讨人员,扩大到“三无”人员,收容遣送制度中存在的问题日益突出。在这样的社会背景下,收容遣送制度已经蜕变成一项无效的制度。在民政部门内部一直流传着这样的笑话:执行遣送任务的人还没有回来,被遣送的人倒先回来了——前者坐火车,后者坐飞机。现在废除这项制度,正是一种正本清源的做法,符合我国现在建设法治国家的国情,是法制上的进步。
城市中的流浪乞讨人员很复杂,应该区别对待,对于那些真正无家可归的流浪乞讨人员,政府给予帮助、关爱是必须的,体现了党和政府对人民的关心与爱护。只要不扰乱别人的生活,合法的乞讨应得到尊重和保护。在社会保障制度尚不健全的背景下,那些丧失了劳动能力而又无其他生活来源的人只能依靠乞讨谋生。我们必须尊重并保障他们乞讨的权利。乞讨者中有文明的和不文明的,我们抨击的是一些不文明的乞讨者,相当多的人之所以对乞讨现象反感,并不是因为乞讨行为本身,而是由于种种不当甚至违法乞讨现象的存在。设立禁讨区的一刀切做法虽然在禁讨区内对这些现象可能会起到遏制作用,但同时却也侵犯了那些文明乞讨者的正当权利。
但是,城市中,有些所谓的流浪乞讨人员并不是真正的流浪乞儿,明明有生活能力,不自食其力,如果给了他们方便、照顾,会不会养成他们的依赖思想,因而不思进取,造成社会的不良风气?我们可以看看国际经验。譬如在英国工业革命初期,大批的农民沦为“流浪汉”,英国政府把他们关进“习艺所”,在酷刑威逼下进行强迫劳动。这种政策受到了人权卫士们的强烈批评,这导致了以后在限制人身自由方面逐渐减退的“济贫法”和“新济贫法”的相继出台,最终在上个世纪中期演变为以人权为基础的现代社会救助制度。但是,在这个变化的过程中,“不养懒汉”的基本价值判断是不变的。在当代失业严重的社会背景下,发达国家的社会救助制度的限制条件在一些方面可能更严于中国的低保制度。
救助站的目标本来就应该是救急不救穷的,国外称之为“中途宿舍”。因此,救助站不能将“乞讨者”养起来,哪怕他们怎么“自愿”也不行。但是,把他们“遣送”(或“护送”、“劝说”等等)回家也是无效的,因为没有任何人或者社会组织能够限制他们的再次出外乞讨。再者,“收容”起来强迫劳动更不可行,这恐怕会造成新的“孙志刚事件”。救助制度本身有一定的短处:它规定救助期限一般不超10天,同时规定将流浪乞讨人员送回原籍。这原本没有什么问题,但一旦具体到流浪乞食者的情况,这样的规定却显得无力。因为它无法解决流浪乞讨群体长期的困顿,对于原本就是在老家呆不下去了的他们而言,送其回原籍只能是一次毫无现实意义的“旅行”。而另一方面,一个充分全面的社会保障机制也尚未成型。在这种情况下,直接给予是一种最直接、成本也最低的施助方式。应该看到,那些真正的乞丐能放下尊严前来进行乞讨,一是因为穷困或碰到了灾难,二是从侧面反映出了目前社会保障体系尚不健全的一个状况。在他们不强行索取,影响交通、影响路人基本权利的前提下,他们的乞讨行为应视为他的基本权利,也就是他有乞讨的权利。
对于流浪、乞讨人员主要来源的农村来说,缺的是使农民在遭遇任何社会经济风险时都能有最起码的生存保障的国家承诺,也就是农民的最低生活保障制度。有了这样的制度,除了那些实际上是靠“诈骗”在攫取城里人财物的职业乞丐以外,真正生活无依无靠的老年人、残疾人就不会再与他们混在一起。从国外(境外)——譬如英国、加拿大、日本、香港等等——传递回来的相关信息表明,实行全面的社会保障制度乃是使乞讨现象大幅度减少的最主要的原因。如果说实行全面的社会保障制度中国目前还做不到,但是,香港的例子告诉我们,他们类似于我们的低保制度的“综援”制度也起到了同样的作用。
目前而言,我们首先要坚决依法查处强讨恶要等扰乱社会秩序的违法行为,依法坚决查处流浪乞讨人员中的各种违法行为,特别是对在公共场所或交通工具上强讨恶要、纠缠行人的,发现一个查处一个。对组织、指使、教唆、胁迫、诱骗未成年人或者残疾人实施强讨恶要等行为的,予以从重处罚;严厉打击以乞讨为掩护从事犯罪活动的犯罪分子。对纠集乞讨人员在公共场所实施盗窃、诈骗、抢夺、敲诈勒索等犯罪活动的犯罪团伙,坚持露头就打,重点打击组织策划者和犯罪团伙骨干,严防其成为滋生黑恶势力的土壤。
其次,对于拐卖或者收买被拐卖的儿童,拐骗、租借儿童,压榨少年儿童乞讨牟利的;教唆未成年人违法犯罪,或者组织、参与带有黑社会性质的乞讨团伙等违法行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定进行处罚,情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  再次,医疗单位对送来救治的属危重病人、精神病人和传染病人的流浪乞讨人员,在其病情基本稳定后,应告知或护送其前往本市民政部门救助机构求助。民政部门对属未成年人、老年人、残疾人、精神病人等情况的流浪乞讨人员,应积极查找并通知其亲属、所在单位接回。对无法找到其亲属、所在单位或其亲属、所在单位拒不接回的,应通知其户籍或住所所在地民政部门接回。须跨省接领的,应向省民政部门报告,由省民政部门按规定办理。
最后,公安机关在工作中发现未满16周岁的流浪乞讨人员,直接送民政部设立的儿童福利机构或流浪儿童保护教育中心收容抚养。对智障人员和无危害社会治安行为且非患危重疾病的精神病人,一律送救护站。对有严重危害社会治安行为的精神病人,直接送至定点医院治疗。

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吉林省人民政府关于印发鼓励外商投资政策规定的通知

吉林省人民政府


吉林省人民政府关于印发鼓励外商投资政策规定的通知
吉政发〔2002〕36号
各市州、县(市)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:

现印发《吉林省人民政府关于鼓励外商投资政策的规定》,请认真贯彻执行。

二○○二年十一月二十七日

吉林省人民政府关于鼓励外商投资政策的规定

第一条为进一步扩大对外开放,更加积极、合理、有效地吸引和利用外资,促进我省经济和社会发展,根据国家有关法律、法规和政策,结合我省的实际情况,制定本规定。

第二条凡外国投资者在本省行政区域内投资兴办的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业(以下统称外商投资企业),除享受国家规定的优惠政策外,同时享受本规定中的优惠待遇。

第三条依据国家有关外商投资的产业政策和我省国民经济与社会发展中长期规划,鼓励外商向下述领域投资:

(一)农、牧、渔业。重点是粮食深加工、畜禽养殖和加工、农业资源的综合开发及适用新技术的推广应用、良种繁殖、水利灌溉等。

(二)重点产业。主要是汽车、石油化工产业。包括汽车及零部件制造和汽车电子元器件生产,精细化工及乙烯下游深加工产品;以及食品、医药、电子工业及其新产品、新技术的开发。

(三)原材料及其加工工业。重点是化纤、新型建筑材料、林木营造及林木良种引进、药用植物种植、造纸、节能型冶金产品的开发和规模经营。

(四)高新技术产业。重点是新材料、生物制药及中药现代化、信息技术、计算机软件开发、先进制造技术和新能源开发。

(五)能源、交通等基础产业和基础设施。重点是风力发电站建设与经营,公路、独立桥梁、隧道及机场建设与经营。

(六)城市公用设施和住宅。重点是城市供水、供气、供热,污水、垃圾处理设施和城市交通设施及中低收入居民住宅建设。

(七)资源开发利用和环境保护。重点是原油、天然气、非金属矿产勘探开发、资源和再生资源的开发与综合利用、环境污染的综合治理、绿色环保产业及产品、有机食品生产加工产业及技术等。

(八)现有企业的技术改造。重点是国有企业的嫁接改造。利用外资引进先进技术、开发新产品,提高产品质量和档次,提高管理水平,降低能源和原材料消耗。

第四条鼓励外商投资第三产业。积极争取国家支持,为外商在我省兴办金融、保险、商贸和旅游等企业创造条件。

第五条外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所的所得应缴纳的企业所得税,税率为30%;地方所得税,税率为3%。

第六条在我省设立的国家级开发区、省级开发区及珲春出口加工区分别享受国务院和省政府赋予的各项经济和行政管理权限,享受国家和省赋予的各项优惠政策;珲春出口加工区内的外商投资企业,还同时享受珲春边境经济合作区的各项优惠政策。经省有关部门授权,各开发区管委会及珲春出口加工区管委会可审批3000万美元以下的外商投资项目,并代发批准证书。

第七条在国家级经济技术开发区设立的生产性外商投资企业及在国家级高新技术产业开发区设立的被有资格认定高新技术企业的部门和开发区管委会认定为高新技术企业的外商投资企业,减按15%的税率征收企业所得税。设在长春市和珲春市的生产性外商投资企业减按24%税率征收企业所得税。其中,属于技术密集、知识密集型的项目,外商投资在3000万美元以上且回收投资时间长的项目,能源、交通、港口建设项目,报财政部、国家税务总局批准后,减按15%税率征收企业所得税。

第八条对生产性外商投资企业,经营期在10年以上的,从开始获利年度起,第1年和第2年免征企业所得税,第3年至第5年减半征收企业所得税。

对国家鼓励类外商投资企业,在现行税收优惠政策执行期满后的3年内,可以减按15%的税率征收企业所得税。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业享受的减免税政策期满后,经企业申请、国家税务总局批准,在以后的10年内可继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。

外商投资企业技术开发费比上年增长10%以上(含10%)的,经税务机关批准,允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。外国企业在我省设立的机构、场所,从事生产经营活动所发生的技术开发费,可以比照执行。

外商投资企业在投资总额内购买的国产设备,对2002年4月1日以前批准的符合旧的《外商投资产业指导目录》(1997年12月31日国家计委、国家经贸委和外经贸部发布)确定为鼓励类、限制乙类的外商投资项目,以及符合新的《外商投资产业指导目录》(2002年3月21日国家计委、国家经贸委和外经贸部发布)确定为鼓励类的外商投资项目,其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。在我省设立机构、场所,从事生产经营活动的外国企业可以比照执行。

外商投资举办的先进技术企业,依照税法规定免征、减征企业所得税期满后仍为先进技术企业的,可按税法规定的税率延长3年减半征收企业所得税。

第九条外商投资举办的产品出口企业,在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后,凡当年产品出口额达到当年企业全部产品销售额70%以上的,可按照税法规定的税率减半征收企业所得税。已按15%税率缴纳企业所得税的产品出口企业,符合上述条件的,按10%的税率征收企业所得税。

第十条外商投资企业的外国投资者,将从企业取得的利润直接再投资于该企业,增加注册资本,或者作为资本投资开办其他外商投资企业,经营期不少于5年的,经税务机关批准,退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。

第十一条外商投资企业和外国企业设立的从事生产、经营的机构、场所发生年度亏损,可以用下一纳税年度的所得弥补;下一纳税年度的所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,但最长不得超过5年。

第十二条凡经营期10年以上的生产性外商投资企业,其地方所得税从开始获利年度起免征10年。在地方所得税免征期满后,对当年产品出口额达到当年企业全部产品销售额50%以上的,免征当年地方所得税。

属于省鼓励兴办的外商投资企业,在地方所得税免征期满后纳税确有困难的,减半征收企业地方所得税5年。

凡是国家给予减免企业所得税优惠待遇的,均同时减免地方所得税。

第十三条鼓励外商以多种形式与我省现有内资企业进行嫁接改造:

(一)除国家有明文规定必须由中方控股的行业外,允许外商在我省合资企业中控股。

(二)凡是利用外资改造现有内资企业的技改项目,中方企业除厂房、设备等实物外,注册资金不足的,在自筹30%至50%的前提下,有关政府部门和金融单位给予支持。

(三)经省政府有关部门确认的利用外资嫁接改造现有内资企业的重点项目,有关政府部门和金融单位在生产要素配置及流动资金贷款等方面予以重点扶持,并享受国家及省技术改造的有关优惠政策。

第十四条鼓励国内其他省、市、自治区的现有外商投资企业到我省再投资,凡外资比例达到25%以上并办理相应法定手续(即变更工商营业执照、税务登记等)后,可享受外商投资企业待遇。

第十五条鼓励外商和国内其他省、市、自治区的现有外商投资企业根据国家有关政策到我省承包、租赁、经营管理我省现有内资企业和购买我省现有内资企业产权、股权。承包、租赁、经营管理我省内资企业的,享受内资企业的有关优惠政策;购买我省内资企业产权和股权,凡出资额达到该企业注册资本25%以上并办理法定手续的,企业可以变为中外合资企业或外资企业,享受外商投资企业优惠政策。

第十六条外商投资企业和在我省设立机构、场所,从事生产经营的外国公司、企业和其他经济组织,其固定资产的折旧应当采用直线法计算;需要采用其他折旧方法或由于特殊原因需要缩短折旧年限的,可以由企业提出申请,经当地税务机关审核后,逐级上报国家税务总局批准。

第十七条投资额大、回收期长的公路、铁路、港口、机场等外商投资项目,经有关部门批准,可在一定范围内扩大与该项目有关的土地开发和服务经营;经物价、财政部门批准,可在国家政策允许的范围内,适当提高经营收费标准。

第十八条外商独资或中外合资的城市基础设施和公益事业以及国家鼓励投资的能源、交通、水利等外商投资项目的建设用地,符合国家法定划拨范围的,经依法批准,可采取划拨方式取得国有土地使用权。

第十九条属于鼓励外商投资领域内的外商投资项目,凡以出让方式取得国有土地使用权的,“十五”期间,可以暂缓缴纳土地出让金;但在缴纳出让金之前,土地不得被转让、出租和抵押;以租用方式取得国有土地使用权的,“十五”期间可以暂缓缴纳土地租金。外商投资于农、牧、渔业的项目,凡以租用方式取得的生产用地,前5年可以免缴土地租金;第6年至第10年,减半征收;第11年起正常缴纳土地有偿使用的规费。

第二十条外商投资企业所需生产建设用地以及水、电、运输、通讯等生产建设配套条件,各级政府和有关部门优先审批和安排。

第二十一条鼓励并支持符合条件的省内现有外商投资企业进行股份制改制,并在A股和B股市场上市。

第二十二条属于鼓励外商投资领域的外商投资企业,省物价部门可以针对不同行业的不同行政事业性收费项目,采取适当调低收费标准的优惠政策。

第二十三条新办外商投资企业及原有企业增资项目,以其对当地政府财政贡献的大小,由当地政府在一定年限内按所贡献数额的一定比例给予奖励。具体奖励办法按省政府有关规定执行。

第二十四条健全市场和政策法规体系,规范投资行为,保障外商投资企业的合法权益,逐步完善会计师、审计师、评估师、律师事务所等服务机构,为外商投资提供良好的中介与法律服务。

第二十五条省人民政府外经贸主管部门负责全省利用外资的工作,并负责协调解决全省利用外资中的重大问题。

第二十六条本规定中有关政府奖励政策的兑现,由省财政厅会同省外经贸厅及有关部门制定实施细则,并负责组织实施。

第二十七条华侨和香港、澳门、台湾同胞在本省投资,除享受有关优惠待遇外,参照本规定执行。

第二十八条本规定自2003年1月1日起施行。《吉林省人民政府关于鼓励外商投资的若干规定》(吉政发〔1996〕34号)同时废止,其他有关政策法规与本规定不一致的,按本规定执行。


西宁市城市房地产开发经营管理条例

青海省西宁市人大常委会


西宁市城市房地产开发经营管理条例

(2004年8月24日西宁市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2005年5月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)



第一章 总则


第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理活动,适用本条例。
本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在本市行政区域内城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,严格控制零星项目建设。

第四条 市人民政府房产行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县(区)人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。计划、规划、工商、物价等行政管理部门按照各自的职责,协助房产行政主管部门做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发企业


第五条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件,并向市、县人民政府工商行政管理部门申请登记。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列文件到登记机关所在地的市、县房产行政主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员资格证书和聘用合同。

第七条 县房产行政主管部门应当在收到备案申请之日起五日内将有关备案资料报送市房产行政主管部门。市房产行政主管部门应当在收到备案申请和有关备案资料后三十日内向符合条件的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。

第八条 《暂定资质证书》有效期为一年。房产行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过二年。
自领取《暂定资质证书》之日起一年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前三十日内向市房产行政主管部门申请核定资质等级。
市房产行政主管部门应当按照国家有关规定,根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业初审资质等级,并报上级房产行政主管部门审批。

第三章 房地产开发建设


第十条 市、县房产行政主管部门应当会同有关部门,根据本地区经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划以及房地产市场供求情况等,编制本地区房地产开发规划和年度计划,报同级人民政府批准后,由房产行政主管部门组织实施。

第十一条 房地产开发用地应当以出让方式取得,但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前,市、县人民政府城市规划和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十二条 房地产开发项目实行资本金制度。资本金占项目总投资的比例按国家规定执行。

第十三条 房地产开发企业应当持房产行政主管部门出具的项目资本金缴存通知,在银行设立资本金专户,并足额缴存资本金。
房产行政主管部门、银行及房地产开发企业三方共同签订资本金监管协议。项目资本金实行专款专用,不得挪作他用或者用于其他项目建设。

第十四条 项目资本金根据开发项目的形象进度分阶段逐步返还:
(一)基础完工并验收合格后返还百分之五十;
(二)主体工程完工并验收合格后返还百分之四十五,超过六层的建筑工程,百分之四十五的资本金可分为二至三次返还;
(三)竣工验收合格后返还百分之五。

第十五条 开发项目管理实行房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并于每季度末送房产行政主管部门备案。

第十六条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满三个月未动工开发的,由房产行政主管部门责令限期开工;满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十七条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律法规的规定和建筑工程勘察、设计、施工的质量、安全标准以及合同约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

第十八条 房地产开发项目竣工并验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当组织竣工验收,并报市或者县建设行政主管部门备案。
建设规模在二万平方米以上的住宅小区,可以实行分期验收和竣工综合验收制度。

第十九条 分期验收的应当符合下列条件:
(一)验收范围内的建设项目已办理单体竣工验收手续;
(二)验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通讯条件,道路和排水管道畅通;
(三)验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用;
(四)验收范围内已按物业管理的有关规定委托有资质的物业企业管理。

第二十条 竣工综合验收应当符合下列条件:
(一)建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;
(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;
(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;
(五)被拆迁人已合理安置。

第四章 房地产经营


第二十一条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件和遵守国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条的规定。
尚未完成拆迁补偿安置的房地产开发项目转让时,原拆迁补偿合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人,并在转让合同签订之日起十日内到房屋拆迁管理部门备案。

第二十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售实行预售许可制度,商品房现售实行备案登记。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)房地产开发项目形象进度符合:多层建筑已完成主体结构的四分之一以上,高层建筑已完成主体结构的三分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
市、县房产行政主管部门应当自收到申请之日起十日内作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证;不同意预售的,应当书面答复说明理由。

第二十五条 未取得商品房预售许可证,不得有预售行为。
市、县房产行政主管部门对已核发商品房预售许可证的项目进行跟踪监督,发现有不符合预售许可的行为时,应当责令预售人限期改正。

第二十六条 房地产开发企业现售商品房,应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明报送房产行政主管部门备案。商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)已通过竣工验收;
(四)有资质的房屋面积测绘机构出具的商品房面积测绘成果报告书;
(五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

第二十七条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房屋中介服务机构代理销售商品房。委托房屋中介服务机构代理销售商品房的,应当签订商品房销售委托合同。

第二十八条 房地产开发企业销售商品房时,应当向买受人出示商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明,委托销售的还应出示销售委托合同。

第二十九条 房地产开发企业及代理销售机构不得进行虚假广告宣传。商品房销售广告中对房产状况的说明、示意应真实准确,并载明商品房预售许可证或者现房销售备案登记号。
未取得商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明的,不得做任何形式的商品房销售广告宣传。

第三十条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
计算商品房面积应当执行国家房产测量规范标准,商品房交付的面积应以面积测绘成果报告书认定的面积为准。
房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,从其约定;合同没有约定或者约定不明确的,按照国家有关规定处理。

第三十一条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。
享受国家优惠政策的居民住宅,应当按照政府规定的价格和对象进行销售。具体办法由西宁市人民政府制定。

第三十二条 商品房销售应当订立书面合同,合同应当载明商品房的套内建筑面积和公摊面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方违约责任等。
商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。

第三十三条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,所收费用应当向买受人返还;当事人之间另有约定的,从其约定。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起三十日内持商品房买卖合同到房屋所在地房产行政主管部门备案。
已经预售的商品房,房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房销售合同内容的,应当征得买受人的同意,并将预售合同变更协议报房产行政主管部门备案。

第三十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任


第三十六条 对违反本条例的行为,法律、法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的,从其规定。

第三十七条 负责工程质量监督或者参与竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条 有关行政主管部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理工作中,违反本条例规定,有下列行为之一的,根据情节轻重,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对房地产开发企业未按规定核发暂定资质证书的;
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
(三)没有法律法规依据,向房地产开发企业收费的;
(四)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
(五)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

第六章 附则


第四十条 本条例应用中的具体问题,由西宁市人民政府负责解释。

第四十一条 本条例自2005年7月1日起施行。