住房和城乡建设部


关于印发《物业承接查验办法》的通知

建房[2010]165号　


各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年十月十四日

物业承接查验办法

第一条　为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条　物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第四条　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十二条　实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条　物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十九条　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十六条　交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十四条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

第三十八条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十二条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第四十四条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

第四十五条　前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条　本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

第四十八条　本办法自2011年1月1日起施行。

辽宁省人民政府


辽宁省人民政府文件


辽政发〔2001〕27号

关于印发《辽宁省进一步完善城市居民最低生活保障制度实施办法（试行）》的通知

各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：
现将《辽宁省进一步完善城市居民最低生活保障制度实施办法(试行)》印发
给你们，请遵照执行。

二○○一年七月六日


辽宁省进一步完善城市居民最低生活保障制度实施办法（试行）

根据《国务院关于印发完善城镇社会保障体系试点方案的通知》和《辽宁省完
善城镇社会保障体系试点实施方案》的要求，为加强和完善城市居民最低生活保障
制度，制定本实施办法。
一、指导思想、基本原则和主要任务
（一）完善城市居民最低生活保障制度，要以江泽民同志“三个代表”重要思
想为指针，深入贯彻党的十五届五中全会和全国社会保障工作会议精神，以维护城
市贫困居民基本生活权益为出发点，进一步完备政策，健全组织，规范管理，落实
资金，强化监督，切实完善城市居民最低生活保障制度，促进国有企业改革，维护
社会稳定。要坚持保障最低生活的原则；坚持最低生活救助和临时救济、政策扶持、
社会互助、家庭保障相结合，鼓励劳动自救的原则；坚持属地化管理原则；坚持公
开、公平、公正的原则。
（二）完善全省城市居民最低生活保障制度的主要任务是：依据国务院《城市
居民最低生活保障条例》和《辽宁省城市居民最低生活保障实施办法》，进一步完
善现行低保政策，多渠道筹措低保资金，确保及时足额到位；建立健全各市、县
（市、区）、街道和社区居委会组织机构，配备工作人员；健全规章制度，规范申
请、审核、发放、监督程序，加强管理服务；建设全省城市低保工作计算机网络，
形成省、市、县（市、区）、街（镇）四级城市低保计算机网络系统，有条件的地
方可向社区居民委员会延伸，逐步实现银行、邮局发放，使城市居民最低生活保障
工作走上规范化轨道。
二、调整和完善现行城市居民最低生活保障政策
（一）贯彻《辽宁省城市居民最低生活保障实施办法》，将符合条件的城市贫
困人口纳入最低生活保障范围，并认真做好与其他社会保障制度的衔接工作。
（二）各市、县（市）按照维持当地城市居民基本生活所必需的费用确定城市
居民最低生活保障标准，既要保证城市贫困居民的基本生存条件，又要有利于鼓励
就业和劳动自救。
（三）对企业改组改制和产业结构调整过程中出现的特殊困难人群，特别是中
央、省属企业和城镇集体企业在职职工、下岗职工、退休人员，以及下岗职工基本
生活保障向失业保险并轨过程中的下岗、失业人员，按规定计算其应得待遇后，家
庭人均收入仍然低于当地城市居民最低生活保障标准的，享受最低生活保障待遇。
对未享受城市低保待遇而生活确有困难的，采取粮油帮困和临时救济解决。
（四）严格进行家庭收入调查。保障对象家庭收入是指共同生活的家庭成员的
全部货币收入和实物收入，包括各种薪金、养老金、基本生活费、失业保险金、赡
（抚、扶）养费、自谋职业收入等一切应得收入（法律法规另有规定的除外）。要
采取行业收入测评、家庭收入调查、群众监督、跟踪消费、社区评估等方法准确调
查核实保障对象的家庭经济状况和实际收入。
（五）破产企业解除劳动关系领取一次性安置费的国企职工，其一次性安置费
计入本人月应得收入的方法：从本人领取的一次性安置费中，扣除3年应缴纳的社
会保险费，剩余部分按3年的月平均额计入本人月应得收入。计算公式为：
安置费计入本人月应得收入=（领取的一次性安置费-3年应缴纳的社会保险费）
÷36个月
与企业解除劳动关系的职工，其所领取的经济补偿金或生活补助费计入本人月
应得收入的方法：从本人领取的经济补偿金或生活补助费中，扣除计算经济补偿金
或生活补助费依据月数应缴纳的社会保险费，剩余部分按计算经济补偿金或生活补
助费依据月数的月平均额，计入本人月应得收入。计算公式为：
经济补偿金或生活补助费计入本人月应得收入=（领取的经济补偿金或生活补
助费-计算经济补偿金或生活补 助费依据月数应缴纳的社会保险费）÷计算经济补
偿金或生活补助费依据月数
（六）有劳动能力和有部分劳动能力未就业的人员本人收入按当地应得收入标
准计算。具体标准由各市确定。
（七）对有劳动能力无正当理由拒不参加社区组织的公益活动和经两次介绍拒
不就业的，不能享受城市低保待遇。
（八）大力开展临时救济、政策扶持和社会互助，不断提高贫困人口保障水平。
要全面建立健全城市贫困居民帮扶档案，针对他们的具体情况，采取一户一策的帮
扶措施，保证帮扶工作落到实处。
（九）劳动保障、教育、卫生、城建等有关部门要对保障对象在就业、就学、
就医、住房（含采暖）、使用煤气（水、电）等方面按规定减免费用和给予政策扶
持。具体规定由各市确定。税务、工商部门继续执行国家和省有关优惠政策规定。
（十）广泛开展社会互助活动。全面实行党政机关、企事业单位和广大党员干
部与贫困户结对帮扶，鼓励社会各界向贫困家庭提供衣食住医、助残助学等服务和
援助，要在全社会形成一种扶贫帮困良好风尚，建立帮扶制度，坚持常抓不懈。
（十一）大力发展慈善机构、服务于贫困家庭的基金会等非营利机构。非营利
机构用于公益事业的支出，可按税法有关规定在缴纳企业所得税前扣除；企业和个
人向慈善机构、基金会等非营利机构的公益、救济性捐赠，可全额在税前扣除。
三、加强组织机构和队伍建设
（一）市、县（市、区）民政局内可设立城市居民最低生活保障工作机构，街
道办事处设立社区服务中心(社会救助中心)，配备工作人员。社区居民委员会设
立社区服务站(社会救助站)，聘用专职工作人员。
（二）城市居民最低生活保障工作所需人员经费和工作经费，由同级财政根据
实际需要予以安排，用于低保工作中的调研、培训、核查、办公用品购置和档案管
理等。
（三）加强对城市居民最低生活保障工作人员的业务培训，逐步实现低保管理
工作人员持证上岗。
（四）认真贯彻《中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于加强社区建设的意见》，
进一步优化社区居委会干部结构，加强低保工作业务培训，切实做好低保对象的申
请受理、家庭收入核实、张榜公布、资金发放、动态管理、日常服务和思想政治工
作。同时大力倡导开展邻里互助、扶贫济困等活动。
四、规范城市居民最低生活保障运行程序
（一）完善城市贫困居民个人申请，社区居委会调查申报，街道（镇）核查，
县（市、区）民政部门审批的最低生活保障申请审批制度。做到依法审批，规范运
作，民主、公开、公平、公正。
（二）健全工作人员岗位责任制、承诺制、公示制和各项工作制度，实行政务
公开，接受社会监督。要加大对城市居民最低生活保障工作的检查监督力度，实行
责任追究制，强化监督制约机制。
（三）强化动态管理，完善运行程序。各县（市、区）要制定动态管理标准、
操作程序、考评办法，根据保障对象家庭收入的变化情况，及时办理停发、减发或
者增发保障金手续。
五、强化城市居民最低生活保障资金监督管理
强化资金监督管理，逐步实现银行发放。建立健全城市居民最低生活保障资金
的管理、使用、监督、检查制度，实行低保资金年度审计。民政部门、街道办事处、
社区居委会要建立健全城市居民最低生活保障对象档案管理制度，强化内部监督制
约机制；社区居委会要建立由居民代表组成的群众监督组织，加强对保障资金发放
的检查监督工作。逐步实现城市居民最低生活保障资金由银行、邮局发放。到2002
年银行发放率应达30％以上。
六、加强领导，落实责任，确保完成试点任务
完善城镇社会保障体系试点工作是关系到改革、发展和稳定的大事，是关系全
局的系统工程，涉及面广，责任重大。各级政府要从大局出发，摆上重要议事日程，
切实加强领导。各有关部门要明确责任，精心组织，周密安排，确保落实。各市要
根据《辽宁省完善城镇社会保障体系试点实施方案》和本办法，结合本地实际情况，
制定当地完善城市居民最低生活保障制度实施方案和工作计划。