财政部


财政部关于印发《农业综合开发财务管理办法》的通知
　　

颁布单位 财政部
　　颁布日期 2006-7-27
　　文 号 财发[2006]39号
　　类 别 农业综合开发

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、农业综合开发办公室（局）、新疆生产建设兵团财务局、农业综合开发办公室，国土资源部、水利部、农业部、林业局：
　　为适应农业综合开发事业发展的需要，进一步规范农业综合开发财务管理工作，我部对2000年印发的《农业综合开发财务管理办法》进行了修订，现将修订后的《农业综合开发财务管理办法》印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时反馈。
　　附件：农业综合开发财务管理办法

　　附件：

农业综合开发财务管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范农业综合开发财务行为，提高农业综合开发财务管理水平和资金使用效益，结合财政体制、财务会计制度的要求,依据《国家农业综合开发资金和项目管理办法》(财政部令第29号)及相关财务规则，制定本办法。
第二条 本办法适用于农业综合开发管理部门和建设单位的财务活动（不包括外资项目财务管理）。
第三条 农业综合开发财务管理的原则：以资金投入控制项目规模，按项目管理资金；专人管理、专账核算、专款专用；实行财政无偿资金县级报账制。
　　第四条 农业综合开发财务管理的主要任务：认真贯彻国家有关法规和政策；建立健全财务管理制度；合理编制年度财务计划，依法筹措和使用农业综合开发资金，确保资金专款专用；加强会计核算、财务预决算和资产管理工作，定期编制财务报告；强化财务监督检查。
　　第五条 各级农业综合开发管理部门和建设单位应当设置财务管理机构，配备具有会计从业资格的专业人员，做好农业综合开发资金财务管理工作。

第二章 财务计划管理

第六条 财务计划是指各级农业综合开发管理部门和建设单位编制的资金收支计划。包括资金筹措计划和项目用款计划。
　　第七条 资金筹措计划依据所承担的开发任务和现行政策规定编制。要合理确定各级财政配套资金和自筹资金额度，不得留有缺口。
第八条 项目用款计划根据批准的项目计划编制。按照项目建设进度和施工合同的要求确定拨款计划, 各级财政部门不得滞留项目资金。
　　第九条 财务计划一经确定，不得随意调整，但在项目计划经批准调整后，财务计划也应随之进行调整。

第三章 资金筹集

第十条 农业综合开发资金包括财政资金、自筹资金，以及采取投资参股、补贴、贴息、有偿扶持等多种形式吸引的金融资金、民间资本、工商资本等其他经过法定手续筹集的资金。
　　第十一条 农业综合开发财政资金由中央财政资金和地方财政资金组成。
　　农业综合开发财政资金列入各级财政年度预算。地方财政配套资金不得用其他支农专项资金抵顶。
　　第十二条 土地治理项目自筹资金是指经批准实施的项目建设所需的乡村集体自筹资金和农民的自筹现金、以物折资和投劳折资。其投入比例按照农业综合开发的有关规定执行。
　　产业化经营项目的自筹资金应不低于财政投资的50%。
第十三条 占用费收入是指财政部门按规定向财政有偿资金使用单位收取的资金使用费。
第十四条 其他收入是指银行存款利息收入以及农业综合开发投资形成资产的运营收入（不含参股经营的有关收入）。
　　第十五条 各级财政部门应当根据农业综合开发工作需要由财政预算单独安排农业综合开发事业费。

第四章 资金使用和支出管理

第十六条 农业综合开发资金必须严格按照国家农业综合开发资金和项目管理规定的范围使用。投资参股经营资金按照公司、企业法律制度和农业综合开发投资参股经营管理的有关规定使用。
第十七条 产业化经营项目财政无偿资金限用于项目可行性研究、初步设计或实施方案所需费用，新品种、新技术的引进、示范及培训所发生的费用，部分必要的公益性基础设施建设投入补助。
　　第十八条 土地治理项目和产业化经营项目可按财政资金的一定比例安排科技推广费。科技推广费的使用和管理分别执行两类项目的有关规定。
　　第十九条 贷款贴息是指农业综合开发财政资金单独安排的，对符合农业综合开发扶持范围的贷款项目的贴息支出。项目贷款未落实的，财政部门不予贴息。
　　第二十条 县级农发机构项目管理费按年度土地治理项目财政投资的一定比例提取使用：财政投资500万元以下的按3.5%提取，1000万元以下的其超过500万元的部分按1.5%提取，超过1000万元的其超过部分按0.5%提取。项目管理费从地方财政配套资金中列支，主要用于项目实地考察、检查验收、业务培训、项目及工程招标、资金和项目公示以及土地治理项目可行性研究、土地治理项目一般工程初步设计等方面的支出，不得用于人员工资、补贴、购置车辆等行政经费开支。地、省级农发机构和国家农发办由本级财政预算单独安排事业费用于项目管理各项支出，不得另提项目管理费。
　　部门项目中的土地治理类项目由相关的县级项目主管部门按财政投资的一定比例提取项目管理费，提取比例比照地方项目执行。相应取消列支前期工作费的有关规定。中型灌区节水配套改造项目建设管理费按有关规定执行。
第二十一条 工程监理费按照实施监理的土地治理项目单项工程财政年度投资总额的2%以内控制使用，从地方财政配套资金中列支，按实际支出数计入工程成本。
　　第二十二条 财政无偿资金实行县级报账制。县级财政部门负责报账资金的日常核算和管理，项目实施单位应严格按照规定的程序和手续及时办理报账。
　　实行财政国库管理制度改革的，财政无偿资金应当纳入改革实施范围，资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。
　　第二十三条 有偿资金债务必须落实借款人，按照“谁受益、谁负担，谁借款、谁还款”的原则，确保有偿资金的及时、足额回收。
　　由于遭受毁灭性自然灾害等原因，造成有偿资金无法归还或不能按期归还的，可按有关规定申请呆账核销或延期还款。
　　第二十四条 占用费支出包括支付借入财政有偿资金的占用费、委托银行贷款手续费、按规定从占用费收入中提取的业务费及必要的回收费用等。
　　第二十五条 其他支出包括资产的租赁、承包、出售所发生的费用支出（不含参股经营的有关支出）。

第五章 工程成本管理

第二十六条 农业综合开发建设单位对实施的土地治理项目所形成实物工程发生的全部费用要进行成本核算。
第二十七条 农业综合开发工程成本分为农业工程成本、水利工程成本、林业工程成本。
　　农业工程成本包括土地整治、修建田间机耕路、种子繁育基地建设、设施农业建设、草场建设等发生的费用；水利工程成本包括修建渠道工程、渠系建筑物工程、水源工程、小型水利水保工程等发生的费用；林业工程成本包括封禁治理，营造农田防护林、防风固沙林、水土保持林、水源涵养林、经果林及苗圃建设等发生的费用。
　　第二十八条 农业综合开发有形实体工程建设所发生的费用分为直接费用和间接费用。
直接费用是形成有形实体工程发生的费用。包括材料费、机械设备费、普工和技工及机械施工费、林木种苗费等。
　　间接费用是不形成有形实体工程，但对形成实体工程有紧密联系所必须发生的共同费用。包括工程监理费、勘察设计费、工程预决算审计费、材料损耗等。
第二十九条 项目工程竣工后，农业综合开发管理部门应审核或委托具有资质的中介机构审核施工单位编制的工程竣工决算。


第六章 资产管理

第三十条 资产是指农业综合开发管理部门和建设单位为实施农业综合开发项目建设所占有或使用的、能以货币计量的经济资源。包括现金、银行存款、应收款项、借出有偿资金、委托贷款、有偿资金放款、参股经营投资、转出参股经营资金、预付工程款、材料、待处理有偿资金、在建工程和竣工工程。
第三十一条 农业综合开发管理部门和建设单位要建立和健全现金、银行存款等货币资金的内部管理制度。对工程款项的支付要实行转账结算，现金收支要执行《现金管理暂行条例》，严格控制现金结算，严禁白条入账。
第三十二条 应收款项是指农业综合开发管理部门和建设单位应当收回的待结算款项。年终，要做好应收款项的清理结算工作，不得长期挂账。
第三十三条 借出有偿资金是指上级财政部门借给下级财政部门的有偿资金。有偿资金实行逐级承借，统借统还，按照批准的年度项目计划和借款合同发放。
第三十四条 委托贷款是指由财政部门提供资金，贷款人根据已确定的贷款对象、用途、金额、期限、占用费率等代为发放、监督使用并协助回收的款项。
第三十五条 有偿资金放款是指按年度项目计划借给用款单位或个人的应按时回收的财政有偿资金。
　　第三十六条 参股经营投资是指通过资产运营机构投入到参股经营项目的农业综合开发财政资金。
　　第三十七条 转出参股经营资金是指上级财政部门拨给下级财政部门的财政参股经营资金。
第三十八条 预付工程款是指按工程建设合同预先支付给施工单位用于购买材料、设备等的款项。
第三十九条 材料是指为农业综合开发工程建设而储存的各种物资。
第四十条 待处理有偿资金是指有偿资金放款和委托贷款超过约定还款期限，经审核批准，但尚未按规定程序报批列入呆账的有偿资金。待处理有偿资金的核销必须按规定的程序报批。
　　第四十一条 在建工程是尚未完工、需继续承建的农业综合开发实体项目工程。
第四十二条 竣工工程是指已经完工、符合项目建设要求并经验收合格的农业综合开发项目工程。
　　竣工工程验收前，由于质量问题发生的工程修复和返工费用，按有关合同规定办理。竣工工程验收后，在质量保证期内发生的工程修复和返工费用，从预留的质量保证金中列支或按合同有关规定办理。

第七章 负债管理

第四十三条 负债是指农业综合开发管理部门和建设单位为实施农业综合开发项目而形成的、需要以资产来偿还的债务。包括借入有偿资金、转入参股经营资金、应付工程款、应付质量保证金和其他应付款。
第四十四条 借入有偿资金是指下级财政部门从上级财政部门借入的财政有偿资金。
　　第四十五条 转入参股经营资金是指下级财政部门收到的上级财政部门参股经营资金。
　　第四十六条 应付工程款是指工程竣工结算或报账后，应付未付项目施工单位的工程款项。
第四十七条 应付质量保证金是指按规定预留的，应付给项目施工单位或工程监理单位的工程质量保证金。付给项目施工单位的质量保证金应按不高于工程合同金额的10%预留，待项目运行期满后,视运行情况及时清理结算。付给工程监理单位的质量保证金预留比例执行农业综合开发工程监理的有关规定，待项目验收合格后支付。
第四十八条 其他应付款是指应付工程款、应付质量保证金以外的应付未付的款项，主要是其他往来款项。

第八章 净资产管理

　　第四十九条 净资产包括本级有偿资金、竣工工程基金、完工项目结余、未完项目结存、本级参股经营资金、参股经营收益。
　　第五十条 本级有偿资金是指本级财政预算安排有偿使用的资金，以及占用费收支结余、其他收支结余和完工项目结余等转入的农业综合开发资金。
　　第五十一条 竣工工程基金是指已竣工但尚未正式移交给使用单位的项目工程资金。
　　第五十二条 完工项目结余是指完工工程在办理竣工决算后的资金结余。
　　第五十三条 未完项目结存是指农业综合开发财政资金专账当年收入数与拨款数之间的差额以及报账资金、工程资金专账当年收到的未完工项目资金。
　　第五十四条 本级参股经营资金是指本级财政预算安排的参股经营资金。
　　第五十五条 参股经营收益是指投入到参股经营项目的财政资金实际取得的收益。

第九章 财务监督

　　第五十六条 各级农业综合开发管理部门和建设单位要加强对农业综合开发资金筹集、管理和使用的监督检查，如有必要，还可委托社会中介机构参与，确保农业综合开发资金专款专用，提高资金使用效益。同时，密切配合审计部门和财政监督机构，定期对农业综合开发资金进行检查审计。
　　对截留、挪用农业综合开发资金等违纪违规问题，必须及时予以纠正，并严格按照有关规定进行处理和处罚。
第五十七条 要切实推行土地治理项目和资金公示制，在项目申报阶段、实施阶段和竣工验收后，以适当的方式将项目资金的筹集、使用情况向项目所在地乡（镇）、村公布，接受民主监督。

第十章 财务报告和财务分析

第五十八条 农业综合开发管理部门和建设单位要定期编制财务报告。财务报告包括资产负债表、资金收支情况表、资金支出明细表、净资产变动情况表、有偿资金情况表和财务情况说明书等。
第五十九条 财务情况说明书的主要内容：资金筹措和落实情况；财产物资的变动情况；资金拨借情况；有偿资金投放和回收情况；参股经营投资的变动及保值增值情况；对本期或下期财务状况发生重大影响的事项；其他需要说明的事项。
第六十条 财务评价指标包括：配套资金到位率、自筹资金到位率、有偿资金回收率、国有资产保值增值率等。
　　（一） 配套资金到位率。反映地方财政配套资金的到位情况。计算公式为：

配套资金实际到位数
　　配套资金到位率 = ------------------ ×100%
配套资金计划数

　　（二）自筹资金到位率。反映农村集体或农民自筹资金到位情况。计算公式为：

现金投入到位数+以物折资到位数+投劳折资到位数
　　自筹资金到位率 = --------------------------------- ×100%
自筹资金计划数

　　（三）有偿资金回收率。反映已到期有偿资金的回收情况。计算公式为：

截至报告期已回收的有偿资金数
　　有偿资金回收率 = ------------------------------ ×100%
截至报告期应回收的有偿资金数

　　（四）国有资产保值增值率。反映农业综合开发财政参股经营资金投入形成的国有资产的保值增值情况。国有资产是指财政部门授权资产运营机构进行的农业综合开发财政参股投资以及投资收益形成的，或者依法认定为国有的企业所有者权益。计算公式为：

期末国有资产总额
　　国有资产保值增值率 = ------------------ ×100%
期初国有资产总额

第十一章 附 则

第六十一条 各省、自治区、直辖市财政厅（局）可根据本办法规定，结合当地实际情况制定实施细则，并报财政部备案。
　　第六十二条 中央农口部门农业综合开发项目财务管理按照本办法执行。
　　第六十三条 本办法自发布之日起执行，原《农业综合开发财务管理办法》（财发[2000]57号）同时废止。过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。


广东省广州市人民政府


广州市物业管理办法
广州市人民政府
广州市人民政府令第2号


（2001年2月12日广州市政府常务会议审议通过）

第一章 总则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。

第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：
（一）物业的所有权人。
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。
（三）持有空置物业的建设单位。
第六条 业主的主要权利是：
（一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。
（四）决定有关业主利益的重大事项。
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
（二）遵守业主公约。
（三）遵守有关物业管理的制度、规定。
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。
第九条 业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：
（一）执行业主大会或业主代表大会的决定。
（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。
（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。
（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。
业主委员会不得从事投资和经营活动。
第十四条 业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）属于物业管理区域内的业主。
（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。
（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。
区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
（一）业主委员会登记申请表。
（二）业主委员会章程。
（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。
（四）业主公约。
（五）其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。

第三章 物业管理公司与物业管理招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证书实行年度工作检查制度。
第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
（二）园林绿地的管理养护。
（三）环境卫生的管理服务。
（四）公共秩序的维护、安全防范。
（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
（六）物业档案资料的管理。
（七）法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。
第二十一条 物业管理公司的权利是：
（一）独立经营，拒绝不合理摊派。
（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。
（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为。
（四）法律法规规定的其他权利。
物业管理公司的义务是：
（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务。
（二）组织、制订并实施物业管理制度。
（三）定期公布财务帐目。
（四）组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。
（五）法律法规规定的其他义务。
第二十二条 物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的。
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。
第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。
第二十五条 招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动。
（二）选择和确定符合资质条件的投标人。
（三）根据评标原则决定评标，定标办法。
（四）选定中标人。
（五）依法享有的其他权利。
第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第二十七条 招标组织者应制作招标文件。
招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。
（二）物业管理的内容和要求。
（三）投标书编制的方式及依据。
（四）投标人的资质和条件。
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。
（六）送达投标书的地点及截止时间。
（七）开标、评标的时间、地点。
（八）其他需要说明的事项。
第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。
（二）管理服务人员配备方案。
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案。
（四）管理服务费用收支预算方案。
（五）管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。
（六）社区文化服务方案。
（七）管理服务模式设想。
（八）物业维修养护计划和实施方案等。
第二十九条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第四章 物业的管理与维护
第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。
业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。
转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。
物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。
物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。
第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理；业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。
第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：
（一）建筑规划方案图、标准层竣工平面图。
（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图。
（三）地下管网竣工图。
（四）建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。
（五）房屋产权明细表。
（六）法律法规规定的其他的资料。
第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：
（一）物业管理服务费的结余部分。
（二）全部物业档案资料。
（三）物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。
第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。
第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。
第三十八条 房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。
第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。
第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。

第五章 物业管理服务费与物业维修基金
第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。
第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。
物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。
第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。
第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：
（一）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
（二）公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。
（四）园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
（五）环境卫生、除“四害”管理服务费。
（六）用于物业管理的固定资产折旧费。
（七）公用设施设备、部位及场地水电费。
（八）建筑物公共设施保险费。
（九）建筑物外观经常性清洗刷新费。
（十）物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。
第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。
第四十六条 商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。
商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。
建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴交物业维修基金。
前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。
第四十八条 实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。
第四十九条 业主缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。
第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：
（一）房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。
（二）房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（三）物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（四）市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。
第五十一条 物业维修基金使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。
经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条（一）（二）（三）项的规定支出。
第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。
第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基金的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。

第六章 法律责任
第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。
第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。
建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。
第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第七章 附则
第六十一条 经物业行政主管部门确认应实施物业管理的区域，产权人及相关单位应当配合实施物业管理。
第六十二条 本办法自发布之日起施行，1995年12月20日市人民政府颁布的《广州市新建住宅小区物业管理办法》同时废止。


2001年3月23日