福建省政府采购管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 12:52:45   浏览:8453   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

福建省政府采购管理暂行办法

福建省人民政府


福建省政府采购管理暂行办法
福建省人民政府


第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济体制的需要,加强我省政府采购活动的管理和监督,提高财政性资金使用效益,保障政府采购质量,促进廉政建设,根据预算法、财政部制定的《政府采购管理暂行办法》等法律、行政法规,制定本办法。
第二条 我省国家机关、实行预算管理的事业单位和社会团体(以下统称采购机关)使用财政性资金办理的政府采购,适用本办法。本办法另有规定的除外。
前款所称的财政性资金,是指财政预算内资金和财政预算外资金。
第三条 本办法所称的政府采购,是指采购机关以购买、租赁、委托或雇用等方式获取货物、工程和服务的行为。
第四条 有下列情况之一的政府采购,不适用本办法:
(一)涉及国家安全和秘密的;
(二)因战争、自然灾害等不可抗力因素,需紧急采购的;
(三)人民生命财产遭受危险,需紧急采购的;
(四)我省驻境外机构在境外采购的;
(五)财政部、省政府认定的其他情形。
第五条 政府采购应当遵循公开、公平、公正原则,维护公共利益,保证行政效率,最大限度地提高财政性资金的使用。
第六条 未经批准,采购机关不得采购外国货物、工程和服务。
前款所称外国货物,是指最终货物为进口货物,或者最终货物虽在我国境内生产或组装完成,但其增加值含量不足总价值50%的货物。
第七条 政府采购设立政府采购委员会,负责审定政府采购政策和协调政府采购的管理工作。委员会由省财政厅、经贸委、计委、建委、技术监督局、外经贸委、审计厅、监察厅、工商局、机关事务管理局等部门组成,委员会主任由省政府领导兼任。
第八条 政府采购委员会设立政府采购办公室,政府采购办公室设在省财政厅。财政厅或政府采购办公室,负责全省政府采购的管理和监督工作,履行下列职责:
(一)草拟政府采购法律、法规草案以及政府采购政策和规章;
(二)研究确定政府采购的中长期规划;
(三)管理和监督政府采购活动;
(四)收集、发布和统计政府采购信息;
(五)组织政府采购人员的培训;
(六)审批进入省级政府采购市场的供应商资格;
(七)审批社会中介机构取得省级政府采购业务的代理资格;
(八)确定并调整省级政府集中采购目录和公开招标采购范围的限额标准;
(九)编制省级采购机关年度政府采购预算;
(十)处理省级政府采购中的投诉事项;
(十一)办理其他有关政府采购的事务。
地、市、县各级政府财政部门或政府采购办公室负责本地区政府采购的管理和监督工作。
第九条 政府采购委员会和政府采购办公室不得参与和干涉政府采购中的具体商业活动。
采购机关应当加强本部门、本单位采购工作的管理,支持和协助政府采购管理部门依法履行职责。

第二章 政府采购主体
第十条 政府采购主体包括采购机关和供应商。
第十一条 采购机关分为集中采购机关和非集中采购机关。
第十二条 集中采购机关负责下列政府采购事务:
(一)统一组织纳入集中采购目录的政府采购项目;
(二)组织由财政拨款的大型政府采购项目;
(三)受其他采购机关的委托,代其采购或组织招投标事宜;
(四)办理财政部门或政府采购办公室交办的其他政府采购事务。
第十三条 本办法第十二条规定之外的其他政府采购项目,由各非集中采购机关按本办法的有关规定自行组织采购。
第十四条 采购机关可以委托具备政府采购业务代理资格的社会中介机构承办政府采购具体事务。
第十五条 具备下列条件的社会中介机构,可以申请取得政府采购业务代理资格:
(一)依法成立,具有法人资格;
(二)熟悉国家有关政府采购方面的法律、法规和政策,接受过省级以上政府采购管理部门政府采购业务培训的人员比例达到机构人员的20%以上。
(三)具有一定数量能胜任工作的专业人员,其中具有中级和高级专业技术职称的人员应分别占机构人员总数的60%和20%以上;
(四)具有采用现代科学手段完成政府采购代理工作的能力;
(五)财政部、省政府规定的其他条件。
第十六条 政府采购业务代理资格的管理办法,另行制定。
第十七条 供应商是指具备向采购机关提供货物、工程和服务能力的法人、其他组织或者个人,包括中国供应商和外国供应商。
第十八条 凡具备下列条件的,可以申请取得政府采购的中国供应商资格:
(一)具有中国法人资格或者具有独立承担民事责任的能力;
(二)遵守国家法律、行政法规,具有良好的信誉;
(三)具有履行合同的能力和良好的履行合同的记录;
(四)良好的资金、财务状况;
(五)财政部、省政府规定的其他条件。
第十九条 具备下列条件之一的,可以申请取得政府采购的外国供应商资格:
(一)经财政部及省政府批准,一次性准入政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人;
(二)根据我国缔结或者参加的国际公约、条约、协定,所承诺的准入我国境内的政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人。
外国供应商享有并履行与中国供应商同等的权利和义务。
第二十条 供应商准入政府采购市场的管理办法,另行制定。

第三章 政府采购方式
第二十一条 政府采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源等采购方式。
公开招标采购,是指采购机关或其委托的政府采购业务代理机构(统称招标人)以招标公告的方式邀请不特定的供应商(统称投标人)投标的采购方式。
邀请招标采购,是指招标人以投标邀请书的方式邀请5个以上特定的供应商投标的采购方式。
竞争性谈判采购,是指采购机关直接邀请3家以上的供应商就采购事宜进行谈判的采购方式。
询价采购,是指对3家以上的供应商提供的报价进行比较,以确保价格具有竞争性的采购方式。
单一来源采购,是指采购机关向供应商直接购买的采购方式。
第二十二条 除第二十三条、第二十四条、第二十五条规定外,达到财政部及省政府规定的限额标准(另行确定)以上的单项或批量采购项目,应实行公开招标采购方式或邀请招标采购方式。
第二十三条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经政府采购办公室批准,可以采取竞争性谈判采购方式:
(一)招标后,没有供应商投标或者没有合格标的;
(二)出现了不可预见的急需采购,而无法按招标方式得到的;
(三)投标文件的准备需较长时间才能完成的;
(四)供应商准备投标文件需要高额费用的;
(五)对高新技术含量有特别要求的;
(六)财政部门或政府采购办公室认定的其他情形。
第二十四条 达到限额标准以上的单项或批量采购的现货,属于标准规格且价格弹性不大的,经采购办公室批准,可以采用询价采购方式。
第二十五条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经采购办公室批准,可以采取单一来源采购方式:
(一)只能从特定供应商处采购,或供应商拥有专有权,且无其他合适替代标的;
(二)原采购的后续维修、零配件供应、更换或扩充,必须向原供应商采购的;
(三)在原招标目的范围内,补充合同的价格不超过原合同价格50%的工程,必须与原供应商签约的;
(四)预先声明需对原有采购进行后续扩充的;
(五)采购机关有充足理由认为只有从特定供应商处进行采购,才能促进实施机关政策目标的;
(六)从残疾人、慈善等机构采购的;
(七)财政部门或政府采购办公室认定的其他情形。

第四章 招投标程序
第二十六条 招标人采用公开招标方式的,应当通过财政部及省政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采用邀请招标采购方式的,应当向5个以上特定供应商发出投标邀请书。投标邀请书的主要内容依前款规定。
第二十七条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目所有实质性要求和条件以及拟订合同的主要条款。
招标文件不得要求或者标明特定的供应商以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。
招标文件应当经采购机关确认,采购机关应当对招标文件的真实性负责。
第二十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是,自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日,不得少于20日。
第二十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、人数以及与招标投标有关的其他情况。
招标人设有标底的,标底必须保密。
第三十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当签收保存、不得开启。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后收到的投标文件,应当原样退还,不得开启。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第三十一条 两个以上供应商可以组成一个联合体,以一个投标人的身份共同投标。
第三十二条 开标应当按招标文件规定的时间、地点和程序,由招标人以公开方式进行。开标时应当众验明所有投标文件的密封未遭损坏。招标人应当宣读所有投标文件的有关内容并作记录存档。
严禁投标人与招标人在开标后进行任何形式的协商谈判。
第三十三条 评标由评标委员会负责。
评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会完成评标后,应当向招标人提供书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。
招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
第三十四条 中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,招标人应将合同报送政府采购办公室备案。
第三十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向政府采购办公室提交招标投标情况的书面报告。

第五章 政府采购监督
第三十六条 财政部门应当加强对政府采购的监督检查。监督检查包括以下主要内容:
(一)有关政府采购的法律、法规和政策的执行情况;
(二)政府采购项目预算的执行情况;
(三)政府采购的采购标准、采购方式和采购程序的执行情况;
(四)政府采购合同的履行情况;
(五)其他应当监督检查的内容。
被监督检查的单位和个人应当如实反映情况,提供有关材料。
第三十七条 财政部门或政府采购办公室发现正在进行的政府采购严重违反规定,可能给国家、社会公众和当事人利益造成重大损害或导致采购无效的,应当责令采购机关停止采购,并及时作出处理。
第三十八条 财政部门或政府采购办公室对数额巨大的政府采购,应当通知审计、监察等部门参与对政府采购活动的监督。
第三十九条 政府采购当事人认为自己的合法权益受到损害,可以向政府采购办公室提出书面投诉。政府采购办公室应当在收到投诉书之日起30日内作出处理。
第四十条 政府采购应当接受审计、监察等部门以及社会的监督。任何单位和个人有权对政府采购中的违法行为进行控告和检举,政府采购办公室及有关部门应当及时进行处理。

第六章 附则
第四十一条 采购机关用国际组织、外国政府或者外国法人、其他组织及其个人的贷款或者赠款进行采购,贷款或赠款人对采购方式有约定的,从其约定。
第四十二条 省财政厅或政府采购办公室根据本办法的规定,制定政府采购的有关实施规范。
第四十三条 宁德地区行政公署,各市、县(区)人民政府可根据本办法的规定,制定本地区的政府采购具体实施规范。
第四十四条 本办法由省财政厅负责解释。
第四十五条 本办法自发布之日起施行。



1999年9月28日
下载地址: 点击此处下载

关于印发《中国证券监督管理委员会工作人员守则》的通知

中国证券监督管理委员会


关于印发《中国证券监督管理委员会工作人员守则》的通知


各证券监管办公室、办事处、特派员办事处、专员办事处,各证券、期货交易所,会内各部门:

重新修订的《中国证券监督管理委员会工作人员守则》已经2000年9月7日中国证监会第五次主席专题办公会议讨论通过,现印发给你们,自印发之日起施行。请组织全体工作人员认真学习,切实遵照执行。

中国证券监督管理委员会工作人员守则

第一条 为加强对中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)工作人员的管理,规范证监会工作人员的行为,维护证券期货市场的公开、公平、公正,保护证券期货市场参与者的合法权益和社会公众利益,制定本守则。

第二条 证监会及其派出机构的工作人员(以下简称“工作人员”)均应遵守本守则。

第三条 工作人员应遵守国家法律、法规和国家机关工作人员应当遵循的行为规范,自觉遵守证监会的各项纪律。

第四条 工作人员应坚持勤政、廉政、高效、务实的工作作风,保持正直、诚实、公正、廉洁的品质,依法制止证券期货市场中出现的违法违规行为。

第五条 工作人员应忠于职守,依法监管,热情服务,虚心接受监督,不得滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守或者故意刁难有关当事人。

第六条 工作人员应树立和维护证券期货监管人员的良好形象,不得参与或者支持色情、吸毒、迷信、赌博活动以及邪教和其他非法组织活动。

第七条 工作人员必须严格遵守任职回避和公务回避的规定。

工作人员之间有夫妻关系、直系血亲关系和近姻亲关系的,不得在证监会同一部门或者同一派出机构任职或者担任有上下级领导关系的职务。

工作人员在处理证券期货监管业务时,涉及本人或者涉及本人有前款所列亲属关系人员的利害关系的,必须回避,不得私下与发行申请单位等被监管对象进行接触,更不得对应回避事项施加任何影响。

工作人员不得在任何被监管的机构以及其他任何营利性机构兼任职务或者担任顾问;未经批准,也不得在社团等非营利性单位兼任职务或者担任顾问。

第八条 工作人员必须遵守国家有关保密的规定以及证监会工作人员的保密守则和注意事项,不得探询、获取、使用授权职务外的保密信息,不得向任何人透露应保密的非公开文件或者信息。

第九条 工作人员不得泄露证券交易内幕信息或者为他人买卖证券提供咨询。

第十条 工作人员在教学、演讲和写作中,内容涉及国家证券期货市场信息的,必须真实、客观。禁止编造或者传播虚假信息,或者作出虚假的陈述或信息误导。

第十一条 工作人员必须执行国家有关廉政规定,不得利用职务便利谋取不正当利益。

工作人员不便拒绝或者无法退回的礼品、礼金、有价证券等,应及时上缴所在单位。

第十二条 工作人员及其配偶、子女不得直接或者以化名持有、买卖股票和从事期货交易,也不得收受他人赠送的股票。

工作人员在到职以前本人及其配偶、子女已经持有股票的,应当向人事部门提交开户情况的报告,并在六个月内依法转让。

第十三条 工作人员调出或者离开证监会的,在十二个月内不得在被监管单位任职,按照干部管理权限经批准的除外。

第十四条 工作人员违反本守则的,依照人事管理权限和有关规定处理。

第十五条 本守则由证监会监察局负责解释和监督实施。

第十六条 本守则自发布之日起执行。

商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会


商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日


第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范,明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容:
(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况;
(二)稽核中发现的主要问题及处理意见;
(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行详细记录,并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性,以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况,以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时,应对土地的整体情况调查分析,包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户,加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时,应建立严格的贷款项目审批机制,对该贷款项目进行尽职调查,以确保该项目符合国家房地产发展总体方向,有效满足当地城市规划和房地产市场的需求,确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核:包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景,近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况,与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,贷款应审慎发放;对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况,以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保,确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时,积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况,确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定,不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认,并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后,应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素,并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查,包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时,不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力,应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式,了解其经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款,如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,商业银行应要求借款人提供公司财务报表,业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限,但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景,了解其在华购房的目的,并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择内部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次,从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况,决定发放抵押贷款的,应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款,应有专门的处理方法,除将发放原因和理由记录存档外,还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价,并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况,每年至少选择两家商业银行,对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查:(一)贷款质量;(二)偿付状况及催收情况;(三)内部贷款审核控制;(四)贷后资产的风险管理;(五)遵守法律及相关规定;(六)需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行,将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构,一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为,将及时予以通报。

第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。

附件下载:
http://www.cbrc.gov.cn/LoadAttachment?infoID=887&attachment=true