关于印发《中小学校财务制度》的通知
财政部 教育部
关于印发《中小学校财务制度》的通知
财教[2012]489号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、教育厅（教委、局），新疆生产建设兵团财务局、教育局，国务院有关部委、有关直属机构：
为进一步规范中小学校的财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，促进中小学校事业健康发展，根据《事业单位财务规则》（财政部令第68号）和国家有关法律制度，财政部会同教育部对《中小学校财务制度》进行了修订。现予印发，请遵照执行。
附件：中小学校财务制度
财政部 教育部
2012年12月21日
附件：
中小学校财务制度
第一章 总 则
第一条 为了进一步规范中小学校的财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，促进教育事业健康发展，根据《事业单位财务规则》和国家有关法律制度，结合中小学校特点，制定本制度。
第二条 本制度适用于各级人民政府和接受国家经常性资助的社会力量举办的普通中小学校、中等职业学校、特殊教育学校、工读教育学校、成人中学和成人初等学校。
其他社会力量举办的上述学校可以参照本制度执行。
第三条 中小学校财务管理的基本原则是：贯彻执行国家有关法律、法规和财务规章制度；坚持勤俭办学的方针；正确处理事业发展需要和资金供给的关系，社会效益和经济效益的关系，国家、学校和个人三者利益的关系。
第四条 中小学校财务管理的主要任务是：合理编制学校预算，严格预算执行，完整、准确编制学校决算，真实反映学校财务状况；依法筹集教育经费，努力节约支出；建立健全财务制度，加强经济核算，实施绩效评价，提高资金使用效益；加强资产管理，合理配置和有效利用资产，防止资产流失；加强对学校经济活动的财务控制和监督，防范财务风险。
第二章 财务管理体制
第五条 中小学校财务管理实行校长负责制。学校的财务活动在校长的领导下，由学校财务部门统一管理。
第六条 中小学校以校为单位进行会计核算。
实行“集中记账，分校核算”的，不改变学校财务管理权。即在一定区域内，由县级财政和教育部门确定的会计核算机构统一办理区域内中小学校的会计核算，学校设置报账员，在校长领导下，管理学校的财务活动，统一在会计核算机构报账。
具体采取何种方式，由地方财政和教育部门根据当地实际情况确定。
第七条 中小学校财会人员的任职条件、工作职责、工作权限、专业技术职务、任免奖罚，应当严格按照国家会计法律制度执行。
第八条 非独立核算的勤工俭学、社会服务和经营等项目的财务活动，由学校财务部门统一管理。
义务教育阶段学校按照国家有关规定不得从事经营活动。
第九条 中小学校食堂应当坚持公益性和非营利性原则，在学校财务部门统一管理下，实行单独核算，定期公开账务。
第三章 预算管理
第十条 中小学校预算是指中小学校根据教育事业发展目标和计划编制的年度财务收支计划。
中小学校预算由收入预算和支出预算组成。
第十一条 国家对中小学校实行核定收支、定额或者定项补助、超支不补、结转和结余按照规定使用的预算管理办法。
定额或者定项补助根据国家有关政策和财力可能，结合中小学校特点、事业发展目标和计划、学校收支及资产状况等确定。
国家将义务教育经费全面纳入财政预算，由国务院和地方各级人民政府依法予以保障。
第十二条 中小学校预算以校为基本编制单位，教学点纳入其所隶属学校统一编制。预算编制应当坚持量入为出、收支平衡、统筹兼顾、保证重点的原则。中小学校不得编制赤字预算。
第十三条 收入预算，应当考虑学校维持正常运转和发展的基本需要，参考以前年度的预算执行情况和预算年度的收入增减因素，积极稳妥地逐项测算编制。
支出预算，应当根据学校开展教育教学等活动需要和财力可能，分轻重缓急，按照政府支出分类科目分项测算编制。
第十四条 中小学校预算由学校根据年度事业发展目标和计划以及预算编制的规定，提出预算建议数，经主管部门审核汇总后报财政部门。中小学校根据财政部门下达的预算控制数编制预算，由主管部门审核汇总报财政部门，经法定程序审核批复后执行。
第十五条 中小学校应当严格执行批准的预算，规范办理收支事项，加强预算执行管理。
第十六条 预算执行中，财政补助收入和财政专户管理资金的预算一般不予调整。如果国家有关政策或者事业计划有较大调整，对预算执行影响较大，确需调整的,中小学校应当报主管部门审核后报财政部门调整预算。财政补助收入和财政专户管理资金以外部分的预算需要调增或者调减的，由学校自行调整并报主管部门和财政部门备案。
收入预算调整后，相应调增或者调减支出预算。
第十七条 中小学校决算是指中小学校根据预算执行结果编制的年度报告。
第十八条 中小学校应当按照规定编制年度决算，由主管部门审核汇总后报财政部门审批。
第十九条 中小学校应当加强决算审核和分析，保证决算数据的真实、准确，规范决算管理工作。
第四章 收入管理
第二十条 收入是指中小学校为开展教育教学及其他活动依法取得的非偿还性资金。
第二十一条 中小学校收入包括：
（一）财政补助收入，即中小学校从同级财政部门取得的各类财政拨款。
（二）事业收入，即中小学校开展教育教学及其辅助活动依法取得的收入。其中：按照国家规定应当上缴国库或者财政专户的资金，不计入事业收入；从财政专户核拨给学校的资金和经核准不上缴国库或者财政专户的资金，计入事业收入。
（三）上级补助收入，即中小学校从主管部门和上级单位取得的非财政补助收入。
（四）附属单位上缴收入，即中小学校附属的独立核算单位按照规定上缴学校的收入。
（五）经营收入，即非义务教育阶段学校在教育教学及其辅助活动之外，开展非独立核算经营活动取得的收入。
（六）其他收入，即本条上述规定范围以外的各项收入，包括投资收益、利息收入、捐赠收入等。
第二十二条 中小学校应当将各项收入全部纳入学校预算，统一核算，统一管理。
中小学校严禁设立“小金库”，严禁账外设账，严禁公款私存。
第二十三条 中小学校组织收入应当合法合规；各项收费应当严格执行国家规定的收费范围、收费项目和收费标准，使用符合国家规定的合法票据。对按照规定上缴国库或者财政专户的资金，中小学校应当按照国库集中收缴的有关规定及时足额上缴，不得隐瞒、滞留、截留、挪用和坐支。
第五章 支出管理
第二十四条 支出是指中小学校为开展教育教学及其他活动发生的各项资金耗费和损失。
第二十五条 中小学校支出包括：
（一）事业支出，即中小学校开展教育教学及其辅助活动发生的基本支出和项目支出。基本支出是指中小学校为了保障其正常运转、完成教育教学和其他日常工作任务而发生的人员支出和公用支出。项目支出是指中小学校为了完成特定工作任务和事业发展目标，在基本支出之外所发生的支出。
（二）经营支出，即非义务教育阶段学校在教育教学及其辅助活动之外开展非独立核算经营活动发生的支出。
（三）对附属单位补助支出，即非义务教育阶段学校用财政补助收入之外的收入对附属单位补助发生的支出。
（四）上缴上级支出，即中小学校按照财政部门和主管部门的规定上缴上级单位的支出。
（五）其他支出，即本条上述规定范围以外的各项支出，包括利息支出、捐赠支出等。
中小学校可以结合实际，在上述支出分类的基础上，进一步按照教育教学功能细化支出分类。
第二十六条 中小学校应当将各项支出全部纳入学校预算，建立健全支出管理制度。
第二十七条 中小学校的支出应当严格执行国家有关财务规章制度规定的开支范围及开支标准；国家有关财务规章制度没有统一规定的，由学校结合本校情况规定，报主管部门和财政部门备案。学校规定违反法律制度和国家政策的，主管部门和财政部门应当责令改正。
中小学校应当加强支出管理,基本支出、项目支出不得混用。公用支出不得用于教职工福利等人员支出。项目支出应当按照规定专款专用,不得挤占和挪用。
第二十八条 非义务教育阶段学校开展非独立核算经营活动，应当以不影响正常教育教学活动为前提。在开展非独立核算经营活动中，应当加强经济核算，正确归集实际发生的各项费用；不能直接归集的，应当按照规定的比例合理分摊。
经营支出应当与经营收入配比。
第二十九条 中小学校从财政部门和主管部门取得的有指定项目和用途的专项资金，应当专款专用、单独核算，并按照规定向财政部门或者主管部门报送资金使用情况；项目完成后，应当报送专项资金支出决算和使用效果的书面报告，并接受财政部门和主管部门的检查、验收。
第三十条 中小学校各项支出应当按照实际发生数列支，不得虚列虚报，不得以计划数和预算数代替。
第三十一条 中小学校应当严格执行国库集中支付制度和政府采购制度等有关规定。
第三十二条 中小学校应当加强支出的绩效管理，提高资金使用的有效性。
第三十三条 中小学校应当依法加强各类票据管理，确保票据来源合法、内容真实、使用正确，不得使用虚假票据。
第六章 结转和结余管理
第三十四条 结转和结余是指中小学校年度收入与支出相抵后的余额。
结转资金是指当年预算已执行但未完成，或者因故未执行，下一年度需要按照原用途继续使用的资金。结余资金是指当年预算工作目标已完成，或者因故终止，当年剩余的资金。
经营收支结转和结余应当单独反映。
第三十五条 财政拨款结转和结余的管理，应当按照同级财政部门的规定执行。
第三十六条 非财政拨款结转按照规定结转下一年度继续使用。非财政拨款结余可以按照国家有关规定提取职工福利基金，剩余部分作为事业基金用于弥补以后年度学校收支差额；国家另有规定的，从其规定。
第三十七条 中小学校应当加强事业基金的管理，遵循收支平衡的原则，统筹安排、合理使用，支出不得超过基金规模。
第七章 专用基金管理
第三十八条 专用基金是指中小学校按照规定提取或者设置的有专门用途的资金。
专用基金管理应当遵循先提后用、收支平衡、专款专用的原则，支出不得超出基金规模。
第三十九条 专用基金包括：
（一）修购基金，即按照事业收入和经营收入的一定比例提取，并按照规定在相应的购置和修缮科目中列支（各列50%），以及按照其他规定转入，用于学校固定资产维修和购置的资金。
义务教育阶段学校不提取修购基金。事业收入和经营收入较少的其他中小学校，可以不提取修购基金。
（二）职工福利基金，即按照非财政拨款结余的一定比例提取以及按照其他规定提取转入，用于职工集体福利设施、集体福利待遇等的资金。
（三）奖助学基金，即接受社会捐赠和按照规定从事业收入中提取转入，用于奖励、资助学生的资金。
（四）其他基金，即按照其他有关规定，根据事业发展需要提取或者设置的专用资金。
第四十条 各项基金的提取比例和管理办法，国家有统一规定的，按照统一规定执行；没有统一规定的，由主管部门会同同级财政部门确定。
第八章 资产管理
第四十一条 资产是指中小学校占有或者使用的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
第四十二条 中小学校的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产和对外投资等。
第四十三条 中小学校应当建立健全资产管理制度，加强和规范资产配置、使用和处置管理，维护资产安全完整，保障事业健康发展。
第四十四条 中小学校应当按照科学规范、从严控制、保障学校正常运转和事业发展需要的原则合理配置资产。
第四十五条 流动资产是指可以在一年以内变现或者耗用的资产，包括现金、各种存款、零余额账户用款额度、应收及预付款项、存货等。
应收及预付款项是指中小学校在开展教育教学和其他活动过程中形成的各项债权，包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款等。
存货是指中小学校在开展教育教学及其他活动中为耗用而储存的资产，包括各类材料、燃料、消耗物资和低值易耗品等。
第四十六条 中小学校应当按照国家有关规定，建立健全现金及各种存款的内部管理制度，加强资金监督管理，对应收及预付款项应当及时清理结算，不得长期挂账。对存货进行定期或者不定期的清查盘点，保证账实相符。对存货的盘盈、盘亏应当及时处理。
第四十七条 固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在1000元以上（其中：专用设备单位价值在1500元以上），并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准，但是耐用时间在一年以上的大批同类物资，作为固定资产管理。
中小学校的固定资产一般分为六类：房屋及构筑物；专用设备；通用设备；文物和陈列品；图书、档案；家具、用具、装具及动植物。
中小学校的固定资产明细目录由教育部制定，报财政部备案。
第四十八条 中小学校应当设置固定资产总账、明细账及固定资产卡片，详细记载固定资产的编码、名称、类别、规格、型号、原值、购置日期、使用部门等信息，完整反映固定资产情况。
中小学校应当对固定资产进行定期或者不定期的清查盘点。年度终了前应当进行一次全面清查盘点，做到账、卡、物相符。对盘盈、盘亏的固定资产，应当及时查明原因，按照规定处理。
第四十九条 在建工程是指已经发生必要支出，但尚未达到交付使用状态的建设工程。
在建工程达到交付使用状态时，应当按照规定办理工程竣工财务决算和资产交付使用手续。
第五十条 在建工程应当进行单独核算，反映在建工程的实际支出。
第五十一条 无形资产是指不具有实物形态而能为使用者提供某种权利的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉以及其他财产权利。
中小学校转让无形资产，应当按照有关规定进行资产评估，取得的收入按照国家有关规定处理。中小学校取得无形资产发生的支出，应当计入事业支出。
第五十二条 对外投资是指中小学校依法利用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位的投资。
中小学校应当严格控制对外投资。在保证学校正常运转和事业发展的前提下，按照国家有关规定可以对外投资的，应当履行相关审批程序。中小学校不得使用财政拨款及其结余进行对外投资，不得从事股票、期货、基金、企业债券等投资，国家另有规定的除外。
中小学校以实物、无形资产等非货币性资产对外投资的，应当按照国家有关规定进行资产评估，合理确定资产价值。
义务教育阶段学校不得对外投资。
第五十三条 中小学校出租、出借资产，应当按照国家有关规定经主管部门审核同意后报同级财政部门审批。
第五十四条 中小学校资产处置是指中小学校对其占有、使用的国有资产，进行产权转让或者注销产权的行为，包括无偿调拨（划转）、对外捐赠、出售、出让、转让、置换、报废、报损、货币性资产损失核销等。
中小学校资产处置应当遵循公开、公平、公正和竞争、择优的原则，严格履行相关审批程序。
第五十五条 中小学校资产处置收入应当按照国家有关规定，实行“收支两条线”管理。
第五十六条 中小学校应当提高资产使用效率，按照国家有关规定实行资产共享、共用。
第九章 负债管理
第五十七条 负债是指中小学校所承担的能以货币计量，需要以资产或者劳务偿还的债务。
第五十八条 中小学校的负债包括借入款项、应付及预收款项、应缴款项、代管款项等。
借入款项是指非义务教育阶段学校经批准从银行等金融机构借入的短期或者长期借款。
应付及预收款项包括中小学校应付票据、应付账款以及其他应付款和预收账款等。
应缴款项包括中小学校收取的应当上缴国库或者财政专户的资金、应缴税费，以及其他按照国家有关规定应当上缴的款项。
代管款项是指中小学校接受委托代为管理的各类款项。中小学校应当加强代管款项管理，分项核算，按时结清。
第五十九条 中小学校应当对不同性质的负债分类管理，及时清理并按照规定办理结算，保证各项负债在规定期限内归还。
第六十条 中小学校应当建立健全财务风险控制机制，规范和加强借入款项管理，严格执行审批程序。
严禁义务教育阶段学校举借债务，非义务教育阶段学校不得违反规定举借债务。
中小学校不得提供担保。
第十章 财务清算
第六十一条 经国家有关部门批准，中小学校发生划转、撤销、合并、分立时，应当进行财务清算。
第六十二条 中小学校财务清算，应当在主管部门和财政部门的监督指导下，对学校的财产、债权、债务等进行全面清理，编制财产目录和债权、债务清单，提出财产作价依据和债权、债务处理办法，做好资产的移交、接收、划转和管理工作，并妥善处理各项遗留问题。
第六十三条 中小学校财务清算结束后，经主管部门审核并报财政部门批准，其资产分别按照下列办法处理：
（一）因隶属关系改变，成建制划转的中小学校，全部资产无偿移交，并相应划转经费指标。
（二）撤销的中小学校，全部资产由主管部门和财政部门核准处理。
（三）合并的中小学校，全部资产移交接收单位或者新组建单位，合并后多余的资产由主管部门和财政部门核准处理。
（四）分立的中小学校，资产按照有关规定移交分立后的中小学校，并相应划转经费指标。
第十一章 财务报告和财务分析
第六十四条 财务报告是反映中小学校一定时期财务状况和事业发展成果的总结性书面文件。
中小学校应当定期向主管部门和财政部门以及其他有关的报表使用者提供财务报告。
第六十五条 中小学校报送的年度财务报告包括资产负债表、收入支出表、财政拨款收入支出表、固定资产投资决算报表等主表，有关附表及财务情况说明书等。
第六十六条 财务情况说明书，主要说明中小学校收入及其支出、结转、结余及其分配、资产负债变动、对外投资、资产出租出借、资产处置、固定资产投资、财务分析指标、绩效等情况，对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项，以及需要说明的其他事项。
第六十七条 中小学校的财务分析是财务管理工作的重要组成部分。中小学校应当按照主管部门的规定和要求，根据学校财务管理的需要，进行财务分析，定期编制财务分析报告。
财务分析内容包括中小学校事业发展和预算编制与执行、资产使用、收入支出状况、专用基金变动以及财务管理情况、存在主要问题和改进措施等。
财务分析指标包括预算收入和支出完成率、人员支出与公用支出分别占事业支出的比率、生均事业支出、生均公用支出以及资产负债率等。
主管部门和中小学校可以根据学校特点增加财务分析指标。
第十二章 财务监督
第六十八条 中小学校财务监督的主要内容包括：
（一）预、决算编制的科学性、真实性、完整性和预算执行的时效性、均衡性；
（二）各项收入、支出的合法性、合规性；
（三）结转和结余资金以及专用基金管理的合规性；
（四）资产管理的安全性、合规性、有效性；
（五）负债的合规性和风险性；
（六）学生人数、教职工人数等基础数据的真实性和准确性。
第六十九条 中小学校财务监督应当实行事前监督、事中监督、事后监督相结合，日常监督和专项监督相结合。
第七十条 中小学校应当建立健全内部控制制度、经济责任制度、财务信息披露制度等监督制度，依法公开财务信息。
第七十一条 中小学校应当依法接受主管部门和财政、审计等部门的监督。
第十三章 附则
第七十二条 中小学校基本建设投资的财务管理，应当执行本制度，但国家基本建设投资财务管理制度另有规定的，从其规定。
第七十三条 纳入企业财务管理体系的中小学校，以及独立核算的中小学校校办企业，执行企业财务制度，不执行本制度。
第七十四条 各级人民政府和接受国家经常性资助的社会力量举办的幼儿园依照本制度执行；其他社会力量举办的幼儿园可以参照本制度执行。
第七十五条 各省、自治区、直辖市人民政府财政部门、教育部门可以根据本制度，结合本地区实际情况，制定具体财务管理办法或者补充规定。
第七十六条 中小学校应当根据本制度结合学校实际情况制定内部财务管理办法，报主管部门备案。
第七十七条 本制度自2013年1月1日起施行。
附：中小学校财务分析指标
附
中小学校财务分析指标
1．预算收入和支出完成率，衡量中小学校预算收入和支出总预算及分项预算完成的程度。计算公式为：
收入预算完成率=年终收入执行数÷（年初收入预算数±年中收入预算调整数）×100%
年终收入执行数不含上年结转和结余收入数。
支出预算完成率=年终支出执行数÷（年初支出预算数±年中支出预算调整数）×100%
年终支出执行数不含上年结转和结余支出数。
2.人员支出、公用支出占事业支出的比率，衡量中小学校事业支出结构。计算公式为：
人员支出比率=人员支出÷事业支出×100％
公用支出比率=公用支出÷事业支出×100％
3.生均事业支出、生均公用支出，衡量中小学校按照实际在校生人数平均的事业支出、公用支出水平。计算公式为：
生均事业支出=事业支出÷实际在校生人数
生均公用支出=公用支出÷实际在校生人数
4.资产负债率，衡量中小学校利用债权人提供资金开展业务活动的能力，以及反映债权人提供资金的安全保障程度。计算公式为：
资产负债率=负债总额÷资产总额×100％
房地产经纪管理办法
住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 人力和社会资源保障部
房地产经纪管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长 姜伟新
国家发展改革委主任 张 平
人力资源社会保障部部长 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地产经纪管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章 房地产经纪机构和人员
第七条 本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条 设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。
房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。
第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第十二条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。
第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。
第三章 房地产经纪活动
第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。
第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。
房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。
第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。
第四章 监督管理
第二十八条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。
被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。
第二十九条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：
（一）房地产经纪机构备案信息公示；
（二）房地产交易与登记信息查询；
（三）房地产交易合同网上签订；
（四）房地产经纪信用档案公示；
（五）法律、法规和规章规定的其他事项。
经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。
第三十一条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。
县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。
第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；
（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；
（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；
（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；
（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。
第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十五条 违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十八条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。
第四十条 本办法自2011年4月1日起施行。