业主能否自行筹备成立业主大会？

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


据广州日报道，3月16日晚，地处惠州惠城区麦地路某住宅小区的15名业主大会筹备组成员正在该小区S22栋开会，商量召开全体业主大会的事宜。晚8时30分左右，该小区保安队3名保安和一便衣男子闯入会场，以“非法集会”为由要求各业主立即解散会议。筹备组组长彭老伯争辩了几句，便被他们4人拉到门口痛殴，致使其头皮开裂、右腿股骨骨折，当晚被送往惠州市中心人民医院救治。据估算，彭老伯的治疗费用需要数万元。
据记者调查，该小区自10年前交付，现有业主1700多户，由于业主们认为物业管理公司不称职，为了保护自己的权益，业主们于去年成立了业主大会筹备组，今年3月13日贴出公告，准备召开业主大会决定物业管理公司的去留。但是业主们筹备召开业主大会的行动一直受到物业管理公司的干扰和限制，小区管理处保安人员多次抢走业主登记表、撕掉业主大会筹备组的公告，直至3月16日保安闯入会场、殴打业主。据悉，这次事件是惠州市近年来发生的最严重的小区物业管理公司与业主间的冲突事件，当地派出所已成立专案组调查此案。
笔者没有对报道进行调查、核实，也没能取得经过法院、公安机关等有关部门确认的正式说法，无法对其中所涉及的事实部分进行论断式法理分析。但是报道反映了当前物业管理行业普遍关注的两个问题：业主自行召集的业主会议是否为非法集会？业主能否自行筹备成立业主大会？由于我国还没有相关法律法规对这两个问题作出明确规定，业主和物业管理公司又常常对此存在不同理解，并由此导致纠纷，因此笔者就报道所涉及的这两个问题谈谈自己的观点。

一、业主召集业主会议是否为非法集会
我国《宪法》第35条规定：“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、
示威的自由”，可见，集会自由是宪法赋予公民的一项基本权利，任何机关、团体、单位和个人都不得随意剥夺公民的这一基本权利。为了保障公民依法行使集会、游行、示威的权利，维护社会安定和公共秩序，我国又专门制订了《集会游行示威法》，根据我国《集会游行示威法》的规定，集会是指聚集于露天公共场所，发表意见、表达意愿的活动。而《集会游行示威法实施条例》进一步界定了露天公共场所的含义，明确规定“露天公共场所是指公众可以自由出入或者凭票可以进入的室外公共场所，不包括机关、团体、企业事业组织管理的内部露天场所”。公民在露天公共场所举行集会，必须依法向主管机关——公安机关提出申请并获得许可，否则为非法集会。
如果业主在不属于露天公共场所的其他地点召开会议（如报道中业主大会筹备组在小区内业主所有的S22栋召开会议），就不需要经过有关部门的批准，也未违反有关法律法规，不存在“非法集会”的问题。退一步说，即便属于“非法集会”，物业管理公司也只能及时报告公安部门，由公安部门来负责处理，保安自身没有任何管理、驱散“非法集会”的权力。相反，如果保安没有经过业主同意，也未依法取得有关部门的批准，就擅自闯入业主家中解散所谓的“非法集会”，则严重侵害了业主的人身权，违反了有关法律的规定。我国《宪法》39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”《治安管理处罚条例》第22条也规定：“有下列侵犯他人人身权利行为之一，尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可见，公民的住宅受到法律严格保护，物业管理公司或者保安不得非法侵害业主的这种法定权利。

二、业主能否自行筹备成立业主大会
业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式，其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。在业主大会成立过程中，容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题，也即谁有权筹备成立业主大会的问题。
建设部颁布的《业主大会规程》第5条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。”这一规定对于刚交付的物业可能是适用的，但是现在有很多物业已经交付了多年但一直没有成立业主大会，而建设单位可能早已解散或者倒闭，不可能有代表来参加业主大会筹备组。如果出现这种情况，是不是业主大会就永远不用成立了？
按照一般常理，在某一组织成立后，该组织筹备组的成员应成为其核心成员（最起码也是正式成员）。我国《物业管理条例》规定业主大会是由全体业主组成的业主组织，建设单位不是业主（尚未出售的物业除外），也就无权参加业主大会，由无权参加业主大会的建设单位负责筹备业主大会，既不符合常理，也不符合《物业管理条例》的立法目的，更不符合业主自治的实际需要。
筹备、召开业主大会是业主基于物业所有权而享有的一种私权利，根据私权领域“法律不禁止即为容许”的精神，业主自行筹备、召开业主大会并不违反有关法律法规的禁止性规定，属于合法的行为。同时，《物业管理条例》规定“业主有权提议召开业主大会会议”，业主大会会议当然也包括业主大会的筹备会议和成立会议。因此，笔者认为，只要具备业主大会的成立条件，业主可以自行筹备成立业主大会。

论文原载于《现代物业》2004年第4期（原文使用笔名陈宇）


河北省人民政府


河北省对居民基本生活必需品和服务价格监审的实施细则
河北省人民政府



第一条 为了保持居民基本生活必需品和服务价格的基本稳定，安定人民生活，根据《国务院关于加强对居民基本生活必需品和服务价格监审的通知》（国发〔1994〕16号）精神，结合本省实际，制定本实施细则。
第二条 在本省行政区域内制定、检查和执行居民基本生活必需品和服务价格的部门、企事业单位、个体工商户以及个人，都必须遵守本细则。
第三条 居民生活必需品和服务价格是指与居民生活密切相关，价格变动对居民生活影响较大，群众反映比较敏感的重要消费品和服务价格，包括主副食品、日用消费品和服务收费项目等22种类（见附表）。
第四条 监审的居民基本生活必需品和服务价格的管理权限按下列规定划分：
（一）现行属于国家和省、市人民政府（地区行政公署）价格主管部门管理的价格、收费标准的管理权限不作变动；
（二）市场调节价的重要商品的各种差率由省人民政府价格主管部门统一制定，具体价格和其它商品的差价率或者价格，由市人民政府（地区行政公署）价格主管部门制定。
第五条 除食盐（国家定价）外，下列品种的价格、收费标准和差价率由省人民政府价格主管部门制定：
（一）面粉、粳米、食用植物油的进销差率、批零差率和加工费率；
（二）馒头和油条的毛利率；
（三）民用煤的省辖市市场销售价格；
（四）液化石油气的出厂价格；
（五）民用煤气的出厂价格；
（六）学杂费的收费标准；
（七）医疗费的收费标准。
以上进销差率、批零差率、加工费率、毛利率和收费标准由省人民政府价格主管部门另行制定下发。
第六条 下列品种的价格、收费标准和差价率，由市人民政府（地区行政公署）价格主管部门制定：
（一）面粉、粳米、食用植物油的出厂价格、批发价格和零售价格；
（二）牛奶、鸡蛋的出场价格和零售价格；
（三）猪肉、牛羊肉的批发价格和零售价格；
（四）蔬菜的批发价格和零售价格；
（五）酱油的出厂价格和零售价格；
（六）馒头和油条的零售价格；
（七）食糖的批发价格和零售价格；
（八）洗衣粉的出厂价格、批发价格和零售价格；
（九）小学生作业本的出厂价格和零售价格；
（十）市内公共汽车的票价；
（十一）县级市场民用煤的销售价格；
（十二）平价液化石油气的销售价格和议价气的进销差率、批零差率；
（十三）民用煤气和自来水的销售价格；
（十四）省委托市地管理的学杂费项目的收费标准；
（十五）房租和托儿费的收费标准。
市人民政府（地区行政公署）价格主管部门可结合当地情况适当增加监审的种类和确定代表品，经本级人民政府批准后执行。
第七条 市人民政府（地区行政公署）价格主管部门监审的品种在调整价格时，必须在调价出台前10日内向省人民政府价格主管部门备案。
第八条 下列生产、经营企业和品种实行价格审核制度，由其业务主管部门提出意见，报省人民政府价格主管部门审核：
（一）省粮食主管部门所属有关公司及其经营的面粉、粳米、食用植物油；
（二）省对内贸易主管部门所属的糖酒公司、百货公司和批发、零售企业及其经营的食糖、洗衣粉；
（三）石家庄炼油厂、沧州炼油厂、保定炼油厂和华北油田、冀东油田生产的液化石油气；
（四）保定市、唐山市、廊坊市和秦皇岛市燃料公司经营的民用煤；
（五）省教育主管部门（不含委托市、地管理的）和省卫生主管部门应当由省人民政府价格主管部门定价的收费标准。
第九条 市人民政府（地区行政公署）价格主管部门可自行确定本地区应当审核的品种和实行审核制度的生产、经营企业，报本级人民政府批准后执行。
第十条 实行审核的品种，原定价部门和生产经营企业应当向当地价格主管部门提出调价申请。价格主管部门应当在接到申请后10日内给予答复，逾期不答复的，原定价部门和企业可自行调价。
第十一条 备案和审核的内容包括：现行价格、拟调价格、调价幅度、调价时间、调价理由以及调价时间间隔和在一定时间内的累计调价幅度。
第十二条 市人民政府（地区行政公署）价格主管部门应当在每月月末将当月本地区的调价备案情况和审核情况以及对附表所列品种的其它监审情况汇总报省人民政府价格主管部门。
第十三条 凡有下列情况之一的可以采取干预措施：
（一）监审品种的调价理由不充分，调价力度过大，或者在一定时间内调价频率过高，可能对市场物价稳定和人民生活安定造成影响时，价格主管部门可以不予调价、延期调价或者限制提价幅度，有关主管部门和生产、经营企业必须遵照执行；
（二）猪肉、牛羊肉、鸡蛋和蔬菜价格波动过大时，经当地人民政府批准，价格主管部门可以制定参考价、浮动价或者在集贸市场挂牌限价；
（三）附表所列品种价格出现突发性过度上涨时，价格主管部门可以在规定权限内制定临时性措施，报当地人民政府批准后施行，同时报上级价格主管部门备案。
第十四条 各级物价检查机构有权监督检查对居民基本生活必需品和服务价格监审的执行情况，并依据价格管理法规和规章的规定查处价格违法行为，被查者和有关部门及其工作人员必须予以协助，如实提供情况和资料，不得以任何理由干涉，拒绝或者阻碍。
第十五条 对居民基本生活必需品和服务价格监审工作应当在各级人民政府的统一领导下进行。市人民政府（地区行政公署）价格主管部门必须定期向同级人民政府和省人民政府价格主管部门报告落实情况。
第十六条 本实施细则由河北省物价局负责解释。
第十七条 本实施细则自发布之日起施行。
附：
河北省居民基本生活必需品和服务价格监审种类
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| 种类名称 | 代表品、规格、项目 |
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| 1．面粉 |特一粉、标粉 |
| 2．粳米 |标二 |
| 3．食用植物油 |花生油、卫生油 |
| 4．猪肉、牛羊肉 | |
| 5．鸡蛋 | |
| 6．牛奶 | |
| 7．蔬菜 |主要大路菜 |
| 8．民用煤 |蜂窝煤、煤球、散煤 |
| 9．液化石油气 | |
| 10．民用煤气 | |
| 11．自来水 | |
| 12．食糖 |绵白糖 |
| 13．洗衣粉 14．食盐 15．馒头、油条 | |
| 16．酱油 17．小学生作业本 | |
| 18．市内公共汽车票 19．房租 | |
| 20．学杂费 21．托儿费 22．医疗费 | |
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1994年4月13日