福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
农民工犯罪的成因与预防

杨向晖


摘 要：农民工是转型期中国社会的一个特殊群体。由于社会体制、经济发展、劳动与社会保障等多方面的原因，近年来，农民工犯罪数量日益增多，农民工犯罪率呈逐年上升趋势，农民工犯罪问题已成为社会各界普遍关注的热点问题。本文阐述了农民工犯罪的基本特点，分析了农民工犯罪的成因，并就农民工犯罪的预防提出了一些粗浅的对策建议。

关键词：农民工犯罪特点；成因；预防对策


　　我国是一个农业大国，农民占全国总人口的百分之七十以上。改革开放以来，放宽了对农民进城的限制，允许农民到城市落户。大批农村剩余劳动力走出家门，涌向城市，寻找新的就业门路，于是形成了大规模的“民工潮”。据国家统计局统计资料显示，2006年我国农村累计向非农业转移1.3亿劳动力，且每年约增100万—500万人，预计今后20年超过3亿。这数字令人忧心忡忡。在农民工进城为城市发展和工业化建设服务做出贡献的同时，由于社会体制原因农民工的处境相当的困难，农民工社会犯罪呈上升趋势，这已经成为一个不容忽视的社会问题。[1]我国的农民工犯罪问题不是单纯的人口流动或移民带来的，而是与现代化、城市化、贫富分化等问题交结在一起，农民工问题是关系到社会的健康发展，关系到社会和谐稳定。如何认识农民工犯罪问题以及如何预防、控制其犯罪是我们必须面对的时代课题。

一、农民工犯罪的现状与特点

　　农民工是在我国工业化与城市化进程中，由于二元社会结构以及城乡分割的政策制度原因所形成的一个特殊的弱势群体。他们保留着农民身份而在城市从事着非农业劳动。虽然生活、工作在城市，却从未在制度上被城市所接纳，与城市居民处于不平等的地位与权利。[2]由于农民工文化程度较低，他们往往只能从事劳动强度大，工作环境差或具有危险性的工作，有时甚至处于失业、半失业状态，他们在很多情况下被主流社会所忽视。这些原因导致农民工的犯罪案件逐渐增加。
　　农民工已成为公认的犯罪高发群体，犯罪数量日趋增多，犯罪形式日益多样化，具体而言，呈现出以下特点：

（一）犯罪者的低龄化和低受教育程度

　　从犯罪的年龄和受教育程度上看，农民工犯罪呈低龄化和低受教育程度趋势。在犯罪的农民工中，19～25岁是流动人口犯罪的主要年龄，占流动人口总数的46%，其次是年龄在26～35岁的流动人口，占到总数的36.3%，18岁以下的流动人口犯罪，占到总数的9.1%，而流动人口中绝大部分是农民工。[3]近年来，农民工犯罪的年龄呈低龄化发展趋向，越来越多的未成年人加入打工者队伍。文化程度是一个人社会化程度的标志之一。尽管文化程度对社会个体是否犯罪的意义不具有绝对性，但是，文化程度的确可以在某种程度上影响个体对社会事物的接受和判别能力，进而制约对正常社会心理的适应和对社会规范的遵从深度。根据对广州市流动人口的文化程度的情况调查，农民工犯罪人的文化程度大部分集中在小学和初中阶段，比例占到农民工犯罪者的75.6%；其次是在高中阶段，占12%，文盲半文盲或技校、中专以上学历的农民工犯罪者所占比例较少。[4]

（二）侵财型犯罪居多，犯罪标的额较小

　　从犯罪类型上看，高度集中在以获得金钱和财物为目的的侵财型犯罪上。这是农民工和非农民工犯罪的显著区别。农民工犯罪通常以获取一定的经济利益为主要目的，往往表现在盗窃罪、抢劫罪、抢夺罪等罪种中。据调查，在农民工犯罪人员中有78.4%实施的是侵财型犯罪，其中盗窃占62.6%，抢劫占13.3%，诈骗占2.5%。[5]这一犯罪特点与农民工工作不稳定、收入较低有很大关系。 据广州市某监狱对其所关押的外来农民工的调查，有89.3%的犯罪是由于犯罪人已失去了最起码的是生活来源而被迫导致犯罪。如有的长期找不到工作，老板拒付或拖欠工资；有的工作繁重而工资又太低；有的患病或因工伤残却得不到应有的医疗补助等。
　　案件的标的数额较少，多以满足自身或家人生活需要为主。大量案件都是偷盗一些生活用品，如衣服、食品、自行车之类，是职业犯罪分子通常所不为的。2000年2月1日《羊城晚报》报道：一个湖南籍打工者为了买点东西回家去给家人过年，竟为了1000元钱，杀死和他共住一处的两个同乡；2000年1月5日《北京晚报》报道：两个曾以捡破烂为业的河北农民，为了弄点钱吃饭，竟在短短的三天里连杀5人，共抢得500元钱，他们杀的第一个人也是捡破烂者。

（三）犯罪具有明显的“自救”性
　　从犯罪形式上看，农民工犯罪具有明显的“自救”性特征。农民工的“自我救济”式犯罪大多发生在以下几种情形：一是拿不到工资的农民工纠集一帮同乡兄弟去老板那里讨工钱，遭拒绝时可能发生砸东西和打架斗殴的行为，严重者将构成侵害公私财产罪、或聚众斗殴罪和故意伤害罪。二是拿不到工资的农民工将工作单位的产品、原料、部件或生产工具偷出变卖“自我兑现工资”，构成盗窃罪。这就是一些农民工常常只偷本单位的东西而不偷其他单位和他人的东西的原因。三是以暴力对拖欠工资的老板及其家属进行直接的报复，严重者常常酿成故意杀人、故意重伤以及抢劫、绑架等恶性案件。

二、农民工犯罪的成因

　　农民工犯罪日益增多，犯罪率分析引起了全社会的广泛关注，人们开始认真地思考导致这一问题的原因，农民工犯罪的原因十分复杂，是一个多层次、多成分的综合体系。其中，既有个人因素，也有复杂的社会原因。它的发生是犯罪人在特定的情境中多种因素相互作用的结果。导致农民工犯罪的原因主要有以下几点：

（一）经济利益的高期望追求是农民工犯罪的主要原因

　　对经济利益的高期望追求是农民工犯罪的重要原因，他们往往背井离乡，抱着发财梦想的高期望值来到城市寻找就业出路，然而当现实与梦想有很大出入时，他们有的就易走上歧途。主要表现在两个方面：一方面，由于农民工受到家乡亲人过高致富期望舆论的压力，都认为到城市能挣大钱，因此而形成了过高的经济目标，希望在城市发财致富而荣归故里。然而事实并非所愿，他们忽视其自身文化素质以及城市政策制度，一味地追求高收入，欠缺实现经济目标的合法手段，选择借助非法手段谋取个人经济利益，最终走上犯罪的道路。另一方面，由于农民进城后，在城市丰裕的物质和城市生活方式刺激下，无形地提高了自己对物质的期望目标。“起得比鸡还早，睡得比猫还晚，干得比驴还累，吃得比猪还差。”这是不少文章对中国农民工生活状况的“经典”描写。如今常常被一些“愤怒青年”引申开来自嘲，后面还得加上一句：“赚得比民工还少。”农民工进城打工多是在建筑、运输、服务等行业从事城市职工不愿意干的重体力劳动，工作时间长，劳动强度大，生活条件差，工资收入少，社会地位低，同时还有相当一部分人处于失业与办实业状态，有的甚至连基本生活需求也无法保证。在生存遇到危机的情况下，很容易铤而走险。[6]任某是河北易县农民，曾在北京一家洗浴中心打工，后被解雇没地方住，没工作，没钱，实在坚持不下去了，想回老家，准备抢点钱回家用，结果抢钱时被抓住。这类案件还比较多，他们看上去老实巴交，多数是第一次犯案，“穷”，“好几天没有吃饭了，找不倒工作”，这是犯罪嫌疑人讲的理由。

（二）心理失衡是农民工犯罪的直接原因

1、相对剥夺感——农民工犯罪的直接诱因

　　相对剥夺感是人们在比较中所产生的一种心理失衡状态，当他们实际得到的和期待得到的之间、自己得到的和他人得到的之间存在很大的差距时，就会产生相对剥夺感。社会学家认为，相对剥夺感是导致社会犯罪现象大量发生的重要因素。城市对农民工似乎有着“天生”的排斥心理和歧视性做法。一方面，由于经济发展需要廉价的劳动力，需要农民工；另一方面，城市社会体系又拒收农民工，农民工不能和城市职工一样同工同酬，享受各种社会福利和补贴，社会保障只是城市人的特权。农民工大多没有固定的住所，职业稳定性差，生活窘迫，有的甚至不能满足基本生活需求，这些使他们普遍面临着巨大的心理落差，承受着来自城市的被剥夺感。农民工深切地感受到强烈的城乡差别和巨大的社会不平等，由此导致农民工普遍对城市存在仇视和反抗心理。[7]

2、心理歧视感——农民工犯罪的主要因素

　　心理歧视感是指农民工进入城市后，面对城市文明和城市人的歧视所产生的自卑感，这使之进而寻求一种补偿，不同的是这种补偿在涉及犯罪方面往往是通过报复的方式表现出来的。农民工在城市受到各种歧视性待遇：户籍、教育、人事、医疗、社会保障等制度对城市居民和农民工采取的是双重标准，对前者多为保护，对后者多为限制，甚至有的制度如社会保障制度把农民工排斥在外。还有歧视性用工制度。另外，农民工在城市社会生活中也受到歧视：一是在公共场所遭受歧视。商店、执法人员对他们歧视对待，很多城市市民讨厌、看不起农民工。另一类是个体歧视，受雇主歧视，不能得到善待。这些都增加了他们对城市小市民的不满情绪。另外，农民工长年在外打工，只有春节或农忙时用极少时间回家与亲人团聚，有些甚至数年不归，他们远离父母、妻子，感受不到亲情的温暖；遭受城里人的歧视，人格尊严受到创伤；孤身在外，配偶不在身边，长期得不到性的解放与愉悦；普遍缺乏正常的文话娱乐活动，精神紧张得不到解放等等使得他们精神上躁动难安、寂寞难耐，没有合适的解放途径，他们不得不找出一些消极的方式排遣心中的烦闷，赌博、看黄色录像、砸毁物品等，有些人不知不觉走上犯罪道路。

（三）“边缘文化”冲突是农民工犯罪的重要原因

　　由于家庭条件贫穷，接受的文化教育水平不高，获得就业及技能训练的机会不多，农民工自身素质较低，加上身处在城市和农村文化的交叉地带，两种不同的文化和规范之间的差距极易引起激烈的文化冲突，导致农民工的行为失去了原有规范的束缚，评价善恶的标准也失去了统一的尺度，并在人们心中不断受到冲击乃至弱化。[8]这种弱化与某些犯罪诱因结合，加之农民工由农村的“熟人社会”进入城市的“匿名社会”，脱离了农村原有文化道德和风俗习惯的约束控制，大大弱化了他们的自我遏制系统，必然走向违法犯罪的道路。